Horáková: Kdyby politici žili v běžných bytových domech, problém s neplatiči by řešili ochotněji

Svaz českých a moravských bytových družstev dlouhodobě upozorňuje na problémy s neplatiči v bytových domech. Členové bytových družstev a vlastníci bytů ve společenstvích vlastníků jsou mnohdy nuceni doplácet za své neplatící sousedy náklady, které vznikají při péči o dům a pozemek, ale také na služby včetně energií dodávaných do domu pro všechny obyvatele společně. Náklady spojené se správou domu či např. platby za dodávku tepla a teplé vody se totiž hradí společně za celý dům a v případě výpadku plateb by přerušení dodávek hrozilo všem jeho obyvatelům. Poctivě platící sousedé jsou vůči neplatičům v řadě případů téměř bezbranní. O tom, jak se svaz snaží tuto situaci změnit a jak by obyvatelé bytových domů měli v podobné situaci postupovat, jsme si povídali s právničkou jeho legislativně-právního oddělení Kateřinou Horákovou.

Kolik bytových domů aktuálně řeší problém s neplatícími sousedy?

Přesná čísla neznáme, stát statistiku v tomto ohledu ani nevede a my máme data pouze od našich členů na základě anket s dobrovolnou účastí. Z nám dostupných informací vyplývá, že problémy s neplatiči řeší bytová družstva a společenství vlastníků napříč celou republikou, ať už jde o Prahu, nebo menší města. Opravdu velký problém vzniká v domech s malým počtem bytů, v němž žije neplatič s vysokým dluhem nebo více neplatičů. V tu chvíli se rozpočítává větší suma na menší počet platících osob a ty se tak dostávají samy do velmi svízelné finanční situace.

V lednu jste ministerstvu spravedlnosti předali petici, kterou podepsalo na 48 000 lidí a 903 bytových družstev a společenství vlastníků spravujících dohromady téměř 480 000 bytů, kteří jsou nespokojeni s aktuálním stavem a možnostmi řešení problémů s neplatícími sousedy. Čeho jste tímto krokem chtěli dosáhnout a jakou máte zpětnou vazbu?

Petice byla odevzdána na ministerstvu spravedlnosti do rukou tehdejšího ministra Kněžínka. Z reakce ministerstva vyplývá, že považuje všechny problémy petice za vyřešené posledními novelami nebo že si stěžujeme na oblasti, které spadají do kompetence jiných ministerstev. Přesah napříč ministerstvy si uvědomujeme, proto jsme také od roku 2017 usilovali o to, abychom mohli petici předat přímo předsedovi vlády, což se však bohužel nepodařilo. Problémy za vyřešené rozhodně nepovažujeme.

Hlavním záměrem petice bylo upozornit a reagovat na neustálé omezování práv SVJ a bytových družstev. Dříve jsme měli různá obranná opatření, jak se s neplatícími sousedy vypořádat víceméně sami, například tu byla možnost vypovězení dlužníka z družstva, platil se vysoký poplatek z prodlení platby, který neplatiče odrazoval, společenství vlastníků mělo zástavní právo k jednotce dlužníka atd. To vše bylo v roce 2014 zrušeno a nám zbylo minimum obranných prostředků, čímž šance na vymožení dluhu postupně klesaly. Problémy se snažíme řešit dlouhodobě, bohužel ale neustále narážíme na nepochopení ze strany politiků, kteří mají tendence prosazovat práva jednotlivců na úkor celku. V bytovém domě má „šikovný“ dlužník poměrně dobrou pozici, což jako obzvlášť nespravedlivé vnímají ti, kteří s ním v domě žijí a jeho dluhy platí. Jak jsme zjistili z našeho neformálního průzkumu, velká část poslanců žije v rodinných domech, a nemá tak vůbec ponětí o tom, jakým problémům musí obyvatelé bytových domů čelit.
 

V petici, mimo jiné, upozorňujete na to, že v případě vymáhání pohledávek v exekuci nemají družstva a společenství vlastníků přednostní právo, což znamená, že je jejich nárok uspokojován až po pohledávkách státu, bank a případných dalších dříve přihlášených věřitelů. Mnohdy se tak dluh vůči sousedům podaří splatit jen z části, v horších případech vůbec. Jaké obranné mechanismy máte v tuto chvíli k dispozici?

Pozitivním opatřením, které pro společenství vlastníků před dvěma lety prosadil senát, je nárok na 10 procent z částky získané prodejem dlužníkovy nemovitosti v exekuci, a to i v případě, kdy jde o zajištěnou nemovitost, typicky zatíženou hypotékou. Těch 10 procent ovšem v praxi pomáhá ve větších městech, kde je tržní hodnota nemovitostí dost vysoká na to, aby z vymožené částky mohl být dluh pokryt. Horší už je to v případě menších měst a vybraných regionů, kde se ceny nemovitostí pohybují velmi nízko. Tam oněch 10 procent z prodeje nemovitosti dluhy neplatiče často ani zdaleka nepokryje. Přednost 10 procent ani nemají bytová družstva pro dluhy svých členů.

V červnu navíc vejde v platnost novela insolvenčního zákona, která má dlužníka chránit v jeho obydlí, ať jde o bydlení vlastnické, nebo družstevní. Takže pokud dlužník vstoupí do osobního bankrotu, naděje na 10 procent z výtěžku mizí a je téměř jisté, že se dlužníkovo obydlí prodávat nebude. Pohledávky z bytového domu, které dlužník vytvořil, se budou uspokojovat stejně jako pohledávky kteréhokoli věřitele, tzn. že budou výrazně redukovány.
 

Mělo tedy vůbec smysl danou změnu zavádět?

Nám šlo původně alespoň o 20 procent, bohužel tehdy byl problém s bankami, které se obávaly o své neotřesitelné postavení a argumentovaly hrozbou stagnace hypotečního trhu. To jsme se marně snažili vyvracet konkrétními daty od České národní banky. Nakonec nám bylo jako garance poskytnuto alespoň aktuálních 10 procent. Za to jsme i tak rádi, protože jsme potřebovali něco, na čem by se dalo stavět do budoucna.
 

Kolik ze svého průměrně družstevníci a majitelé bytů v domech s neplatiči doplácejí?

Od našich členů jsme zjišťovali, kolik celkově evidují pohledávek. Ten průzkum byl dobrovolný, proto jsou získaná data informativní a nevypovídají nezávisle o situaci v celé ČR a všech bytových domech. V každém domě je stav jiný, záleží vždy na výši dluhu, na velikosti domu atd. Někde to mohou být stokoruny, v menších domech se to ale může nasčítat i na desetitisíce korun na jednu osobu.
 

Co byste poradila lidem, u nichž v domě se vyskytne neplatič?

Jednotlivec v takové situaci mnoho nezmůže. Vymáhat tyto dluhy může vedení SVJ nebo bytového družstva, které by mělo daný problém aktivně a neprodleně řešit. Vím, že například na Slovensku používali celkem účinný způsob – ve chvíli, kdy některý z vlastníků bytů dlužil větší částku, objevila se tato informace na vývěsce v domě, včetně výše dluhu. Tento systém je v praxi velmi efektivní, nikdo si nepřeje, aby jeho jméno viselo na vývěsce dlužníků. Kvůli ochraně osobních údajů ale takové postupy v ČR nejsou možné.
 

Jak tedy takovou situaci nejlépe řešit?

Družstvo nebo SVJ by mělo sledovat každou výchylku v platbách svých členů, v případě neplacení posílat upomínky, sjednávat splátkové kalendáře a sledovat insolvenční rejstřík, případně katastr nemovitostí, aby mohlo adekvátně reagovat, požádá-li dlužník o osobní bankrot nebo pokud se chystá nucená dražba bytu. Vítáme z toho důvodu možnost evidovat i rodná čísla, neboť tento identifikátor nám umožňuje osobu dlužníka určit jednoznačně. Bez rodných čísel nám z vyhledávání v insolvenčním rejstříku vypadávaly např. vdané osoby, které neohlásily změnu příjmení.
 

Dá se taková situace zvládnout „vlastními silami“, nebo je lepší se hned na začátku obrátit na advokáta?

Už v okamžiku vzniku dluhu se družstvo, případně SVJ ocitá v problémech s výpadkem příjmů a advokát představuje další vysokou položku navíc. K využití právních služeb se proto obvykle přistupuje až ve chvíli, kdy je potřeba připravit žalobu. Některá družstva mají odborné pracovníky schopné i kvalifikovanějších právních kroků, většinou jsou ale bytové domy vedeny laiky bez právního vzdělání. Pokud by měly bytové domy jistotu, že svoje pohledávky vymohou, braly by si právníky už na začátku vymáhacího procesu. Zabránilo by se tím laickým chybám. Dnes ale upřímně řečeno vedení domu důkladně zvažuje, jaká je šance, že se jim náklady na advokáta vrátí.

Jak se na vymahatelnosti dluhů v bytových domech projeví tzv. oddlužovací novela účinná od 1. června tohoto roku?

Pozitivním bodem je pro nás podřízení pohledávek z příslušenství, které převyšuje jistinu. Díky tomu by mohlo dojít k určitému zvýšení míry uspokojení našich pohledávek v rámci oddlužení. Jinak pro nás ale bohužel tato změna k žádnému zlepšování nevede. Spíše naopak, vzhledem k tomu, že se nyní do oddlužení dostane větší množství dlužníků než doposud a že je zaručena ochrana obydlí i tomu, kdo na jeho udržení nemá finanční prostředky.

Pro veřejnost je žádoucí, aby lidé, kteří dluží peníze, nemuseli žít na ulici, to je celkem logické. Na druhé straně někdo za to, že tito lidé mohou dál bydlet, musí zaplatit. Z našeho pohledu by bylo ideálním řešením, kdyby dlužník, jehož majetek většinou sestává právě pouze z bydlení, předtím, než vstoupí do oddlužení, nebo na jeho začátku, musel splatit celou dlužnou částku za užívání svého bytu. Jen tak by měl jistotu, že se jeho obydlí finanční úpadek, který ho dovedl do oddlužení, nedotkne.
 

V rámci České republiky máte zřízena územní pracoviště, která jsou v přímém kontaktu s lokálními družstvy a SVJ. S jakými problémy se na vás nejčastěji obracejí?

Ty problémy se týkají širokého spektra okruhů, nejde primárně jen o problémy s neplatiči. Časté dotazy směřují na výklad současných právních předpisů, které nejsou vždy přehledné. V této otázce se snažíme vystupovat spíše jako rádce a poskytnout místním co nejlepší informace, jak danou situaci řešit.