Expert radí: Nájemník porušuje pravidla a neplatí. Jak postupovat?

EXPERT RADÍ / Na portál Češi v právu se na nás obrátil pronajímatel, který řeší nepříjemnou situaci se svými nájemníky. Ti nejenže opakovaně ruší noční klid a narušují sousedské soužití, ale objevují se i problémy s platební morálkou. Pronajímatel má k dispozici fotografie i záznamy z výjezdů policie. Zajímá ho, jak co nejrychleji ukončit nájemní smlouvu a jak se domoci vyklizení bytu v souladu se zákonem. Na dotaz odpoví advokát Pavel Staněk.

Zákon dává majitelům nemovitostí účinné nástroje, jak se bránit hrubému porušování povinností. Pokud nájemce opakovaně a závažným způsobem porušuje domovní řád či neplní nájem, nemusí pronajímatel tuto situaci trpět donekonečna.

Jak postupovat, abyste nájem ukončili co nejrychleji?

1. Písemná výtka a ukončení nájmu:

Nejsnazší a nejrychlejší cestou je, že se obě strany se domluví na datu opuštění bytu. To však nemusí být vždy možné.

Zákon v takových případech vyžaduje, abyste nájemce nejprve písemně vyzvali k nápravě. Pokud ani poté nedojde ke zlepšení, přistupte k výpovědi.

Podle § 2291 občanského zákoníku lze nájem vypovědět bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem (například závažné poškození domu, neplacení nájemného alespoň tři měsíce, opakované ničení cizích prostor, časté noční večírky s hlasitou hudbou).

Okamžitou výpověď je nutné písemně odůvodnit. Něla by obsahovat konkrétní popis situace a datum, ke kterému nájem končí. Doporučujeme přiložit i důkazy, v tomto případě například fotografie.

Výpověď musí být písemná a musí nájemci dojít. Nájem končí dnem doručení, přičemž pronajímatel může požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

2. Rozkaz k vyklizení – novinka od roku 2026:

Pokud nájemce byt po skončení nájmu dobrovolně nevyklidí, můžete využít nový procesní nástroj – rozkaz k vyklizení. Ten funguje podobně jako platební rozkaz. Soud o něm může rozhodnout bez nařízení jednání, pouze na základě listinných důkazů.

Aby soud rozkaz vydal, musíte doložit, že nájem skutečně skončil, že jste nájemce alespoň 14 dní před podáním návrhu písemně vyzvali k dobrovolnému vyklizení a že jste vlastníkem nemovitosti.

Pokud nájemce proti rozkazu nepodá do 15 dnů odpor, stává se rozhodnutí přímo vykonatelným (exekučním titulem). V případě, že nájemce podá odpor, věc se přesouvá do standardního soudního řízení.

Rozhodně nedoporučuji řešit situaci svépomocí (například výměnou zámků nebo odpojením energií). Takové jednání je protiprávní a mohlo by se obrátit proti vám. Doporučuji zajistit si právní zastoupení, které vám pomůže správně připravit návrh na vydání rozkazu, aby splňoval všechny formální náležitosti a měl maximální šanci na úspěch.

Autor: Pavel Staněk
Foto: profimedia.cz / ČTK / Šálek Václav