Stát opět snížil šance obyvatel bytových domů, že vymohou dluhy od svých neplatících sousedů

Kvůli koronavirové pandemii přijal stát v posledních týdnech hned několik ochranných opatření, která mají zmírnit její dopady na dlužníky. Obecně se za aktuální výjimečné situace nepochybně jedná o pomoc potřebnou a žádoucí, bohužel si však zákonodárci v některých případech zřejmě ne úplně dobře uvědomili, že ochrana jedné skupiny lidí může finančně ohrozit tisíce dalších spoluobčanů. Přesně k této situaci může v brzké době dojít u obyvatel bytových domů, kteří řeší problémy s neplatiči.

Jen bytovým družstvům a společenstvím vlastníků, která jsou členy našeho svazu, dluží aktuálně neplatiči na poplatcích za energie, správu domu a další společné služby přes 200 milionů korun. Šance, že se sousedé dočkají splacení těchto dluhů, se postupem času snižuje. Zatímco ještě v roce 2013 bylo nedobytných zhruba 13 procent těchto pohledávek, dnes je to již téměř polovina.

Tento neblahý trend je z velké části způsoben vývojem české legislativy a judikatury, která postupně omezuje možnosti bytových družstev a společenství vlastníků, jak se proti neplatičům bránit, pozice dlužníků se přitom upevňuje. Tento trend roste výrazněji od roku 2013 a teprve v poslední době zaznamenáváme i mírné zlepšení situace díky několika novelám, které ale zatím nedokáží stabilitu bytových družstev a společenství vlastníků plnohodnotně zajistit. K nejzávažnějším zásahům do postavení bytových družstev a společenství vlastníků při vymáhání pohledávek došlo následujícími omezeními:

  • Společenství vlastníků přišla o zákonné zástavní právo k jednotce, které zaručovalo přisouzeným pohledávkám uspokojení.
  • Byl zrušen poplatek z prodlení z nájemného i služeb, který měl preventivní charakter, neboť byl vyšší než zákonný úrok z prodlení, a nezaplacení nájemného a služeb tak pro dlužníky nepředstavovalo velmi levnou půjčku.
  • Jestliže dnes družstvo vylučuje dlouhodobě neplatícího člena, je taková obrana s ohledem na astronomické ceny bytů považována téměř za asociální. Soudy mají tendenci po poškozeném družstvu požadovat, aby dlužníkovi sehnalo finanční prostředky na jiné bydlení bez ohledu na to, jaké dopady takový požadavek bude mít na účetnictví a finanční postavení družstev, a nezaručuje se ani, aby byly alespoň uhrazeny dlužníkovy dluhy. Družstva přitom nemají jiné možnosti, jak se proti neplatičům bránit.
  • Bytové korporace nejsou automaticky vyrozumívány ani o vstupu jejich členů do insolvence. Musí tedy hlídat prostřednictvím insolvenčního rejstříku všechny své potenciálně dlužící členy a ani s touto opatrností nemají zaručeno uspokojení svých pohledávek.

Systém je samozřejmě mnohem složitější a negativní vliv na vymožení pohledávek mají i drobnější změny, kterých byla celá řada. S ohledem na změny zákonů, které byly přijaty v souvislosti s koronavirovou pandemií a o kterých je dále uvažováno, nelze do budoucna očekávat zlepšení této situace.

V rámci aktuálních změn přijatých v souvislosti s koronavirovou krizí se bytových domů negativně dotýká například pozastavení dražeb. Toto opatření bude mít naštěstí jen relativně krátkodobý efekt, neboť od července budou dražby opět možné. Je nicméně nutné poznamenat, že se zde odkládá pouze problém dlužníků, kteří své dluhy vytvořili dávno před vyhlášením nouzového stavu, neboť k získání exekučního titulu musel věřitel v minulosti absolvovat vymáhací soudní řízení.

Mnohem výraznější dopad pro družstva a společenství vlastníků bude mít zvýšení hranice dluhu, pro který lze exekučně dražit nemovitost, z 30 000 korun na 100 000 korun. Vymáhané dluhy za bydlení totiž často částku 100 000 korun nepřesahují. „Naši“ dlužníci nemívají jiný zpeněžitelný majetek, vždy však mají byt nebo družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Aby dlužník vytvořil v našem případě dluh za bydlení, který bude možné pomocí dražby vymoct, bude muset přestat platit na rok až dva roky. Jinými slovy, družstvo nebo společenství vlastníků bude muset s exekucí čekat, než se dluh vyšplhá na 100 000 korun.

Čím déle ale budou sousedé exekuci odkládat, tím vyšší bude riziko, že dluh nevymůžou nikdy. Pokud za toto období vzroste počet věřitelů dlužníka, nebude při prodeji bytu v exekuci bytová korporace jediná, kdo se bude chtít z prodeje majetku uspokojit. Pravděpodobnost, že bude pohledávka bytové korporace uhrazena, se tím snižuje. Společenství vlastníků má sice přednostní právo v podobě 10 procent z výtěžku nuceného prodeje nemovitosti, v sociálně slabších lokalitách s nízkými cenami bytů ale i přes tuto ochranu bude mít potíže, protože 10 procent z výtěžku dlužnou částku nepokryje. Bytové družstvo je na tom ještě hůře, neboť žádnou přednost při uspokojování věřitelů při nuceném prodeji družstevního podílu nemá.

Dlužník se navíc během takto dlouhé doby může kdykoli uchýlit pod ochranu oddlužení, což vyhlídky na uspokojení pohledávek opět snižuje. Zatímco se bytová družstva a společenství vlastníků teprve vyrovnávají s dopadem loňské novely insolvenčního zákona, která po dlužníkovi vstupujícím do oddlužení od června 2019 nepožaduje ani uhrazení 30 procent dluhu, nabízí mimořádný zákon čelící negativním dopadům pandemických omezení tuto výhodu všem dlužníkům, kteří do režimu oddlužení vstoupili ještě před její účinností.

Je důležité si uvědomit, že bytová družstva i společenství vlastníků vybírají od nájemců družstevních bytů a vlastníků bytových jednotek platby, při nichž není vytvářen zisk, ale které pokrývají jen náklady související s údržbou a opravami bytů a domů. Neplacení jednoho z bydlících se dotýká ostatních, protože dům jako celek musí vždy své povinné platby pokrýt.

Situaci družstev v tomto ohledu aktuálně zkomplikovaly také předpisy ke zmírnění dopadů pandemie týkající se nájemného. Ačkoli úmyslem zřejmě bylo, aby se odklad plateb a moratorium vztahovaly pouze na tržní nájmy, nikoli tedy na nájemné členů bytových družstev, což při projednávání zákona o nájemném v bytech v senátu potvrdila i ministryně Klára Dostálová, přímo v textu zákona tato myšlenka výslovně uvedena není. Někteří členové družstev proto o odklad plateb žádají. Pokud by však bytovému družstvu nebyly uhrazeny platby některého ze členů, nemusí mít družstvo dostatek peněžních prostředků na úhradu nákladů, např. dodávku služeb nebo splátku úvěru na pořízení nemovitosti.

Situace může být vážná především v domech, kde byly problémy s placením již dříve. Kromě toho je družstevní byt nezřídka v domě spravovaném společenstvím vlastníků, pro něž žádné odklady plateb zavedeny nejsou. Družstvo proto musí společenství vlastníků zaplatit měsíční příspěvky na správu domu a pozemku a stejně tak i všechny ostatní náklady vždy, i když od svého člena žádnou platbu nevybere. Z výše uvedených důvodů, ale i z dalších souvislostí proto SČMBD zastává výklad, že se odklad nájemného na byty v režimu družstevního užívání nevztahuje a že tedy družstva mají žádosti o odklad plateb posuzovat individuálně, podle situace svých členů, ale i s ohledem na možnosti družstva a tím i možnosti členů ostatních.

Pokud bychom uvažovali o tom, že se bytové družstvo splácející úvěr může před finančními problémy samo bránit využitím ochranné doby, je třeba zdůraznit, že tato možnost není nijak zvlášť výhodná. Znamená prodloužení doby splácení a celkové zdražení úvěru o úroky, které je třeba po doplacení poslední splátky uhradit. Na to by doplatili ostatní řádně platící členové. I jim by se v konečném součtu zvýšily platby na splátky úvěru. Bytová družstva proto budou zřejmě využívat ochranné doby při splátkách úvěrů jen v krajních případech.

Celkově bohužel můžeme očekávat, že s tím, jak se zhorší ekonomická situace většího množství obyvatel, poroste i počet dlužníků v bytových domech. Přitom se bytovým družstvům a společenstvím vlastníků zhoršují vyhlídky na uspokojení a jiné výhody jim poskytovány nejsou. Předpisy, které mají zmírnit dopady mimořádných opatření ve druhé vlně, dopadnou negativně na ostatní bydlící v domě, kteří mohou být pandemickými opatřeními také v nějaké míře zasaženi. Zvlášť bolestné to bude v domech, kde se podobných dlužníků sejde více.


Autor: Kateřina Horáková
             Právnička legislativně-právního oddělení Svazu českých a moravských bytových               družstev

Přečtěte si také

Dluží vám peníze? Ani se nesuďte, stejně je neuvidíte

Jako advokát zastupující před soudy a jinými orgány zájmy svých klientů bedlivě sleduji napětí kolem otázky povinného zastavování exekucí. Čím dál víc v médiích rezonuje názor, že exekuce jsou jev nežádoucí a že když je zastavíme, bude nám všem líp. Dlužník si oddechne, stát bude mít vyšší výběr daní a neponese sociální břímě sociální podpory těm, kterým se kvůli exekucím nevyplatí pracovat. Do toho se přidávají názory, že dlužník má po určité době vlastně právo na to, aby byly jeho exekuce zastaveny. Ale ptá se někdo, proč dlužník nezaplatil? Zamýšlí se někdo nad tím, že zastavení exekucí není řešení konečné?

Nezavádějme plošné omezení exekucí, volají věřitelé, exekutoři i poradny pro dlužníky

Poslanecká sněmovna by měla tento týden projednávat další opatření ke zmírnění ekonomických dopadů epidemie. Zahrnují i obnovení zákazu provádění mobiliárních exekucí a dražeb nemovitostí. 

Boj o exekuce: Operátoři můžou chtít tisícové zálohy, banky zdraží, nebo zpřísní, varuje před teritorialitou ČLFA

Problémy předlužených lidí se musí řešit, pokud se ale systém nastaví špatně, zaplatí za to zejména poctiví spotřebitelé, kterým například banky či mobilní operátoři mohou zdražit služby. Tak se dá shrnout postoj České leasingové a finanční asociace ČLFA ke zvažované místní příslušnosti exekutorů. „Je možné, že bychom se vrátili do doby před 20 lety, kdy při sjednání telefonního paušálu musel spotřebitel skládat zálohu v tisícových částkách,“ upozorňuje pro INFO.CZ legislativní expert ČLFA Jan Slanina.