Polata: Neplatiči nájmu bydlí na cizí účet i roky. Vymahatelnost dluhu je nízká

Podle Karla Polaty, místopředsedy Občanského sdružení majitelů domů, se koronakrize teprve na podzim v plné síle promítne do trhu s nájemním bydlením. V této souvislosti můžeme očekávat nárůst neplatičů nájmů. To není dobrá zpráva pro pronajímatele bytů, protože vymáhání dlužných nájmů je zpravidla běh na dlouhou trať. Vystěhovat neplatiče z bytu trvá i roky a stát podle Polaty za třicet let neudělal prakticky nic, čím by vymahatelnost práva zlepšil. Populistické nápady vlády během nouzového stavu navíc přihodily vlastníkům další klacky pod nohy.

Jaký měla epidemie koronaviru a s ní související vládní opatření vliv na trh s nájemním bydlením?

Vliv měla zatím překvapivě minimální, s důrazem na slovo „zatím“. U řady nájemců totiž očekáváme, že se jejich problémy projeví postupně během podzimu, a procento neplatičů tak může stoupnout.

Co v praxi pro vlastníky domů znamenal vládní cenový odklad nájemného z bytů, který měl od konce dubna do začátku června zaručit, že se ceny nájmů nebudou zvyšovat?

Podle našeho názoru v danou chvílí zvyšování nájemného akutně nehrozilo. Vláda tak zcela zbytečně a bez jakékoliv konzultace s odborníky sáhla k tomuto populistickému kroku, který je podle nás ústavně nekonformní a bude se jím zabývat Ústavní soud České republiky. Po tomto zbytečném kroku pak stát neudělal žádné další kroky, které by představovaly nějakou skutečnou pomoc postiženým nájemníkům.

Zaznamenali jste v tomto období nárůst počtu neplatičů nájemného?

U nájemců bytů šlo zatím o jednotlivé případy. U nájemců prostor k podnikání jsou to desítky procent neplatících nájemců.

Až do konce července nehrozí za neplacení nájmu výpovědi z bytů. Jak toto opatření vnímáte?

Stát zcela zbytečně vstupoval do smluvního vztahu. Přitom řešení tehdy fakticky neexistujícího problému ihned a stoprocentně přenesl na pronajímatele.

Společně s vyhlášením cenového odkladu stát sice verbálně slíbil, a to ústy ministryně práce a sociálních věcí, přípravu skutečné „státní“ pomoci nájemníkům bytů, ale ani po čtyřech měsících žádnou zvláštní sociální dávku, či alespoň jiné podmínky pro získání některé stávající fakticky nepřipravil. Přitom praxe dávno dokázala, že systém současných sociálních dávek, tedy příspěvků na bydlení, doplatků na bydlení, mimořádných dávek, nemůže v řadě případů nájemníkům pomoci a po propadnutí tímto sítem se z nich zákonitě stávají bezdomovci s obrovskými dluhy. Navíc podle aktuálních zkušeností, například stabilně z Prahy 3, prakticky kolabuje činnost některých úřadů práce, kde klienti v nedůstojných podmínkách čekají řadu hodin. O nějaké sociální práci zde nemůže být za těchto podmínek ani řeč.

S jakými problémy se vlastníci bytů u dlouhodobých pronájmů setkávají nejčastěji?

Je to zejména vymahatelnost práva. Stát ji řeší již třicet let, ale stále v České republice trvá soudní vystěhování neoprávněného uživatele bytu dva až tři roky a nákladově mnoho desítek až stovek tisíc korun. Nutno počítat s tím, že po zmíněných dvou až třech letech bude ještě nutná několikasettisícová investice do takto užívaného bytu.

Policie i Státní zastupitelství v Praze dokonce přestalo stíhat neoprávněné uživatele bytů, tak jak to bylo běžné před 10 lety, a negují tak platnost § 208 trestního zákoníku. Většina aut v ČR má nižší hodnotu než průměrný byt, přesto neoprávněný uživatel auta čelí trestně právnímu řízení a policie, když jej přistihne, tak mu další jízdu znemožní. Nikdo oprávněnému majiteli takového auta nenařizuje, ať dá přednost letitému občanskoprávnímu sporu a nechá jej zatím v užívání zloději, a navíc mu za něj platí pojistku a STK. Skutečnému a řádnému nájemci bytu nechť oprávněně náleží sto procent jeho silných a ochraňujících práv. Nelze ale stejná práva automaticky přiznávat neoprávněnému uživateli, kterému smlouva pro značné dluhy skončila již před rokem a byt stále zdarma užívá.

Od letošního července znovu platí možnost sjednávat smluvní pokuty za neuhrazené nájemné. Myslíte, že půjde o účinný způsob, jak zabránit jeho neplacení?

Systém pokut bude zjevně účinný u těch nájemců, kteří jsou rozhodnuti, ochotni a schopni si bydlení v předmětném bytě udržet. U těch ostatních bude problém ve vymahatelnosti. Pokud dluží jeden a půl roku za nájem, přijali strategii mrtvého brouka, sociální systém je vyřadil z pomoci a čelí žalobě na vyklizení bytu, pak těžko očekávat uhrazení smluvních pokut.

Jakými prostředky se vlastníci domů mohou proti neplatičům bránit? Co vše by měla obsahovat dobrá nájemní smlouva?

U nových nájemců jen jejich svědomitým výběrem a ověřením jejich úvěrové minulosti. Občanské sdružení majitelů domů má prověřený vzor nájemní smlouvy. Pakliže ale selže nájemcova vůle či schopnost smlouvu dodržovat, pak je její text v praxi druhořadý. Neplatičem a bývalým nájemcem se stanou uživatelé bytu velmi rychle. Pronajímatel se poté s nájemcem soudí v několika samostatných soudních sporech, ať již o úhradu dluhů, na neplatnost výpovědi, na vyklizení bytu, insolvence a tak dále, standardně u rozdílných soudců. Bývalý nájemce zjistí, že další roky může bydlet bez jakékoliv úhrady a pronajímatel mu navíc musí i zdarma poskytovat a hradit služby spojené s bydlením. A po třech letech stačí vyhlásit osobní bankrot.

Jaká je úspěšnost vymáhání nájmu a jak ji ovlivňují změny v exekucích či oddlužení přijaté v posledních letech?

U těch skutečně problematických nájemců, například těch s výpadkem příjmů z různých důvodů, aniž by měli tento výpadek nahrazen sociální dávkou, je úspěšnost minimální. Legislativa, a zejména její výklad jednotlivými úřady a soudy, je plně na straně nájemců. Mediální zkratky a některé návrhy nových zákonů navíc prosazují tezi, podle které by za dluhy dlužníků měli převzít odpovědnost věřitelé.
Možná je to částečně pravda u některých nebankovních půjček, ale ne u plateb za nájemné.

Pronajímatelé se mohou u nových nájemců bránit jen jejich svědomitým výběrem a ověřením jejich úvěrové minulosti. Je jasné, že za takových podmínek nemají sociálně slabší zájemci o bydlení na trhu s nájemným bydlením moc šancí. Řada případů však ukazuje, že i fungující rodina se může během krátkého času dostat do situace, kdy není schopna hradit nájem. A opět praxe ukazuje, že stát nedokáže pomoci ani rodinám s malými dětmi. Vše se tak přenese na dlouhé měsíce jen a pouze na pronajímatele.

Jednou z podmínek programu Covid – nájemné určeného podnikatelům, kterým byla uzavřena provozovna, jež mají v nájmu, bylo poskytnutí 30procentní slevy z ceny nájmu pronajímatelem. Stát pak poskytl poloviční dotaci na nájem a sám podnikatel zaplatil jen 20 procent. Jak k této podmínce vlastníci domů přistupovali?

U řádných nájemců, kteří byli skutečně postiženi, jsme ochotni tuto slevu poskytnout. A věříme, že k tomu budou ochotni i ostatní pronajímatelé, kteří si podnikatelsky poměří slevu s variantou zrušení nájmu a náhlého hledání nového nájemce.

Jak vnímáte návrh pražských radních na omezení krátkodobého pronajímaní bytů, zejména přes služby jako je Airbnb? Nebude návrh znamenat zásah do vlastnického práva deklarovaným Ústavou ČR?

Někdy se pronajímatelům nedivím, když upřednostní vyšší příjem doprovázený navíc menším rizikem. Například Airbnb nabízí s dalšími službami i pojištění všech škod způsobených krátkodobým uživatelem. Magistrát hlavního města Prahy a celá státní správa mají mnoho dalších fatálních restů, které zásadním způsobem skoro zničily sektor nájemního bydlení a desítky let se jim nedaří tyto chyby napravovat. Místo toho si našly „cizáckého viníka“. Proto vnímám tento boj proti Airbnb spíše jako „vrtění psem“. Navíc to přináší velmi nebezpečné precedenty zásahů do osobnostních práv, prolomení řady mlčenlivostí a metody hodné „velkého bratra“.

Autor: REDAKCE

Foto: archiv Karla Polaty