Ptáme se odborníků: Jak řešit problematiku neplatičů v bytových domech?

V bytových domech bobtná problém. Aby dodavatelé neodstřihli například od služeb nebo energií celý dům, jsou sousedé nuceni hradit poplatky i za neplatiče. Situace se rok od roku zhoršuje. Navíc stoupá i procento nevymožených nedoplatků. „Zatímco ještě před pěti lety tvořil nedobytný dluh 12 procent, dnes se nepodaří vymoci každá druhá pohledávka z celkové sumy téměř 200 milionů korun,“ uvádí Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) a upozorňuje, že koronavirová krize a vývoj legislativy mohou přinést ještě větší zhoršení.

„Dalším z důvodů nárůstu nedobytných pohledávek je možnost dlužníků uchýlit se pod ochranu oddlužení. Po loňském zmírnění podmínek oddlužení již nyní dlužník nemusí splatit ani dříve požadovaných 30 procent dluhu. Neuhrazená část dluhu se pak stává pro bytová družstva (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ) nevymahatelná,“ říká předseda SČMBD Jan Vysloužil. Pomoci by podle něj mohlo, kdyby se neumožnilo oddlužení těch lidí, kteří mají nedoplatky za užívání bytů, a tedy v podstatě bydlí na účet svých sousedů. „U takových osob nelze hovořit o tom, že v oddlužení sledují poctivý záměr,“ uvádí.

„Vrcholem všeho rovněž je, že v okamžiku výkonu exekuce dlužníkova majetku je SVJ na posledním místě v pořadí uspokojovaných věřitelů. Nově přijatá úprava občanského soudního řádu, kdy je SVJ „garantována“ částka do výše 10 procent z výtěžku z nuceného prodeje, jde sice správným směrem, ale její výše je směšná. V mnoha oblastech republiky 10 procent rozhodně nepokryje ani základní dluh,“ říká Vysloužil.

Zhruba 49 000 členů svazu se proto loni podepsalo pod petici, která nastiňuje hned několik cest, jak změnit legislativu.

Kromě přednostního uspokojování pohledávek z užívání bytů navrhuje například i stanovení maximální délky jednotlivých úkonů v exekučním řízení, které mnohdy trvá dlouho, prodej bytu se blokuje i několik let a za tu dobu pohledávky BD nebo SVJ dál narůstají.

Petenti upozorňují i na to, že stát velkoryse poskytuje sociální dávky, aniž by kontroloval, zda ten, komu dávka směřuje, dodržuje zákonné povinnosti. Často se totiž stává, že příjemci dávek náklady s bytem spojené nehradí.

„V praxi dnes dochází ke skupování levných bytů spekulanty, kteří je nabízejí sociálně slabším za přemrštěné nájemné, které tito nájemci hradí prostřednictvím dávek. Vlastníci nájemné inkasují, ale byty neudržují, a dokonce ani nehradí nutné náklady spojené se správou domu a pozemku a náklady na služby,“ píše se v petici. Úřady práce by dle ní měly mít povinnost zasílat část dávek na bydlení přímo BD nebo SVJ na základě jejich žádosti.

Vedle toho SČMBD volá i po zavedení hygienických standardů limitujících maximální počet uživatelů na určitou plochu bytu či povinnosti obyvatele bytu strpět vstup a nezbytné konání oprávněných osob za účelem deratizace škodlivého hmyzu a podobných opatření.

Server Češi v právu oslovil politiky a předsedu SČMBD s otázkou, jak (a zda) je třeba současný stav řešit.

Zdroj: archiv Jana Vysloužila

Jan Vysloužil, předseda SČMBD

SČMBD opakovaně navrhovalo úpravu právních předpisů, kterými by došlo ke zlepšení postavení BD a SVJ v roli věřitelů. Problematika byla i předmětem petice, pod kterou se podepsalo zhruba 49 000 členů svazu a předsedové BD a SVJ, která dohromady spravují cca 480 000 jednotek v Česku. Naše požadavky a návrhy si získaly jednomyslnou podporu přítomných členů petičního výboru. Navrhovali jsme například novely občanského soudního řádu, insolvenčního zákona, exekučního řádu a zákona o veřejných dražbách, které by zajistily úhradu pohledávek BD a SVJ při nucených prodejích družstevních podílů a jednotek v plné výši s tím, že pohledávky vznikající z užívání bytů v průběhu těchto řízení by byly hrazeny vždy jako pohledávky za podstatou. Těch doporučení byla celá řada a nechci se opakovat. Domníváme se však, že cesta ke zlepšení stavu se neobejde bez výrazného zvýšení finanční gramotnosti občanů, větší odpovědnosti poskytovatelů půjček i samotných žadatelů o půjčky. Řadový občan je dnes prostřednictvím médií denně masírován nabídkami na levné půjčky téměř na všechno. Snadno pak podlehne kouzlu rychlých půjček a spadne do obtížně řešitelných problémů. Ke zlepšení stavu by nepochybně vedlo i nastartování masivní výstavby dostupného a sociálního bydlení, které by vedlo ke stabilizaci dnes hodně pokřiveného trhu s bydlením. To je však kapitola sama pro sebe.

Zdroj: archiv Jana Chvojky

Jan Chvojka, ČSSD

Pokud se jedná o problém neplatičů v bytových domech, ať už se jedná o SVJ nebo BD, mám za to, že jde o problém, který si zaslouží řešení. V zásadě souhlasím se směrem úvah SČMBD. Myslím si, že by skutečně mělo být vzato v potaz zvláštní postavení jak SVJ, tak i BD ve vztahu k vznikajícím dluhům. Situace je taková, že dlužník, respektive neplatící vlastník či člen družstva fakticky čerpá úvěr, aniž by se k tomu věřitel, kterým je SVJ či BD, mohl jakkoliv vyjádřit. Tento problém existuje všude, ale tam, kde je cena bytů nižší, než je tomu například v Praze, je problém o to větší. Výše dluhů neplatiče totiž může velmi snadno překročit cenu bytu. Myslím si tedy, že by měl být navýšen podíl z prodeje bytové jednotky, který připadne SVJ či BD. Diskutovat lze také o omezení možnosti oddlužení v případě dluhů vůči SVJ či BD. I když tady bych dal přednost řešení soudní cestou, protože o oddlužení v konečné fázi vždy rozhoduje soud.

Pokud se jedná o soužití v domě, souhlasím s tím, že je nutné dodržovat určitý minimální hygienický standard a ostatní obyvatelé domu by neměli být rukojmími uživatelů jednoho bytu, který je například zdrojem parazitického hmyzu a podobně. Stejně tak souhlasím s tím, že by měla existovat jasná pravidla rozlišující případ, kdy někdo pronajímá byt vícečetné rodině, a kdy pronajímá například třípokojový byt velké skupině (například 15) agenturních zaměstnanců, čímž se z bytu stává fakticky ubytovna. Zatímco první případ je pronájmem bytu, druhý už svou podstatou odpovídá hotelové činnosti, se kterou ale bytové domy nepočítají. Nemluvě o nedodržování základních hygienických standardů, pořádku a klidu v domě. Nemyslím si, že by všechny problémy, na které upozorňuje SČMBD, byly snadno řešitelné. Ale rozhodně stojí za diskuzi a hledání řešení.

Zdroj: archiv Marka Výborného

Marek Výborný, KDU-ČSL

V první řadě bych chtěl zdůraznit, že si velmi vážím toho, že jsou občané aktivní a zapojují se do veřejného dění nejen v průběhu voleb, ale prostřednictvím peticí i mezi jednotlivými volbami. Při nastavování nové podoby oddlužení i v diskuzích o změnách exekučního řádu jsme analyzovali značné množství situací a snažili se najít opravdu nejlepší možné řešení. BD stejně jako SVJ jsou častými věřiteli. Při úvahách nad novou podobou oddlužení je však nezbytné tento institut chápat v celém jeho rozsahu. Pokud je dlužník v úpadku a vstupuje do oddlužení, znamená to, že již není schopen své dluhy splácet. Ani pro BD a SVJ tak nemá ekonomický význam nechávat dluh růst do extrémních, ale virtuálních čísel, když již dlužník zkrátka splácet nemůže. Naopak při oddlužení splácí alespoň minimální stanovenou částku, a navíc má možnost ekonomického restartu, konsolidace své finanční situace a „normálního“ ekonomického fungování. Díky oddlužení se tak může stát naopak opět platícím členem družstva nebo SVJ. To, že dlužník projde oddlužením, je proto v konečném důsledku výhodné i pro SVJ a BD. Návrhy spočívající v možnosti vstupu do bytu či limitů pro maximální počet obyvatel jsou k diskuzi, nicméně bych chtěl upozornit na velmi důležitý aspekt svobody vlastníků nakládat se svým majetkem dle svého uvážení. Každé omezení takové svobody musí být podle mého názoru pečlivě diskutováno a vyvažováno.

Zdroj: archiv Jakuba Michálka

Jakub Michálek, Piráti

Piráti jsou strana, která do politiky vnáší novou energii a přichází s nápady řešení u problémů, které lidi zatěžují. Proto vnímáme i problém neplatičů a přišli jsme s návrhy, které bohužel vláda odmítla. Je jasné, že když poctiví vlastníci bytů doplácí na neplatiče a nemůžou s tím nic dělat, je to nespravedlnost a tito lidé by měli mít zastání. Prvním z řešení, které jsme navrhovali, je vedle přednostního uspokojení ve výši 10 procent z prodeje zavést minimální částku vyjádřenou absolutní hodnotou, která má přednostně SVJ či BD připadnout. Zavedení absolutní hodnoty by mělo pozitivní efekt zejména pro regiony, kde jsou nízké ceny bytů. Druhým řešením je zavedení zástavního práva ve prospěch SVJ a BD. To by vznikalo automaticky dnem nabytí právní moci rozhodnutí soudu a pro účely určení pořadí pohledávky při výkonu rozhodnutí by platilo, že zástavní právo vzniklo ke dni podání žaloby. Z běžné pohledávky by se tak stala pohledávka zajištěná, jejíž uspokojení by bylo přednostní. Zároveň by byla efektivně vyřešena situace, kdy soudní řízení probíhá dlouho a vlastník jednotky mezitím zatíží jednotku dalšími dluhy a dalšími zástavními právy. Bohužel jsme v opozici, takže nás vláda přehlasovala, nicméně třeba se nám to po příštích volbách podaří změnit.

Zdroj: archiv Stanislava Grospiče

Stanislav Grospič, KSČM

Vámi položené otázky by měly směřovat na Ministerstvo pro místní rozvoj, v jehož kompetenci je bytová politika. Především tam by měl být daný problém řešen. Z hlediska sociálních dávek na bydlení jde o problematiku v kompetenci Ministerstva práce a sociálních věcí. Tedy především od těchto institucí by měla vzejít iniciativa a konkrétní legislativní návrhy, které by danou problematiku řešily. Daný problém mají a mohou řešit v rámci stávající právní úpravy i samotná BD nebo SVJ jakožto právnické osoby, například prostřednictvím stanov, a u BD navíc nájemní smlouvou. Řešení by měl hledat také hlavně SČMBD. Ten by měl mít vedle obecného věcného řešení také konkrétní legislativní řešení, která by mohla být předložena buď jako poslanecký návrh, nebo případně vládní návrh stran Ministerstva pro místní rozvoj v součinnosti s dalšími zainteresovanými ministerstvy.

Daný problém je jedním ze střípků celé mozaiky problémů, které přináší právní úprava exekucí, insolvencí, oddlužení, a nejen jich. Dle mého názoru je nutná především komplexní rekodifikace exekučního řádu spolu s úpravou občanského soudního řádu. Další velký problém spatřuji v tom, že BD nebo SVJ nemá právní ochranu proti dodavatelům služeb. Bohužel však nevidím možnost řešení, jak nedodávat teplo pouze neplatiči a ostatním ano, stejně tak vodu a podobně.

Shrnu-li, daný problém je zcela nepochybně třeba řešit. Konkrétní řešení musí přinést příslušná ministerstva na nátlak SČMBD, který by měl navrhnout legislativní řešení. Cesta přes poslanecký návrh je až tou poslední možností, avšak za předpokladu, že legislativní návrh bude vypracován zase SČMBD. Není totiž v silách poslance, aby případnou legislativní úpravu připravil sám.

Zdroj: Češi v právu

Patrik Nacher, ANO

Rád bych v této souvislosti připomněl můj pozměňovací návrh, který řešil problematiku kaucí u nájemníků a majitelů bytů. Dříve nastávaly situace, kdy nájemník zaplatil dvouměsíční kauci, následně nehradil nájem a služby, majitel bytu ho vystěhoval a kauce si logicky ponechal na závazky. Mezitím se ovšem dotyčný neplatič dostal do insolvence. Končilo to mnohdy tak, že majitel bytu musel kauce odevzdat. Toto jsme vyřešili insolvenční novelou.

Druhý moment, který chci zdůraznit, je, že je současná situace možná důsledkem také toho, kam směřuje změna exekučního řádu. Výrazně se mění postavení dlužníka a věřitele často ve prospěch dlužníka. Zapomíná se přitom, na co já upozorňuji stále dokola, a to, že neplatí teze, že co dlužník, to zodpovědný člověk, který se omylem dostal do problémů, a co věřitel, to hochštapler, který chce chudáka dlužníka odrbat. Dlužník může být také člověk, který si žije na vysoké noze a umí v tom chodit, a věřitelem jsou třeba právě SVJ. Obecně problematiku dlužníků v bytových domech vnímám citlivě a rád si vyslechnu návrhy SČMBD, jak situaci řešit.

Autor: Lucie Havlišová

Zdroj hlavní foto: 123rf.com