Škody od nájemníků řešte s majitelem bytu, Airbnb lze zakázat

Uvolnění vládních opatření kvůli pandemii povzbudilo cestovní ruch a s ním spojené ubytovávání službou Airbnb. Turisté v bytech však často rámusí do pozdních nočních hodin, ruší sousedy a někdy i poškodí společné prostory v domě. Jak se proti tomu bránit? Vždy se nejdříve obraťte na majitele, radí odborníci.

Problémy se sousedovými nájemníky nebo dokonce krátkodobými pronájmy v rámci Airbnb se podle předsedy Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR Františka Lebla vyskytují často.

„Pokud jde o vymáhání škody, odpovědnost nese vždy vlastník jednotky, který odpovídá za řádné chování svých nájemníků. Škodu je tedy třeba vymáhat na vlastníkovi, případně i soudně, ale je třeba ji řádně zdokumentovat, včetně zajištění svědků, fotodokumentace a příčinné souvislosti s chováním škůdce se vzniklou škodou, včetně označení nájemníka a data události, jako důkazy pro případný soudní spor,“ uvedl pro portál Češi v právu Lebl.

Náprava se však dle jeho zkušeností zjednává obtížně. „Často jde o sousedské spory a jen v krajním případě by soustavné porušování pravidel i přes písemnou výzvu výboru k odstranění nedostatků mohlo vést až k nucenému prodeji jednotky vlastníka rozhodnutím soudu. S tímto postupem však nejsou praktické zkušenosti,“ dodal Lebl.

Advokátka Michaela Garguláková z kanceláře mglegal.cz doporučuje nejdříve řešit spor tzv. po dobrém. „U sousedských sporů platí ještě více než u jiných sporů, že prvním krokem k nápravě by měla být bezpochyby domluva. Zapojení právníků a soudu může zničit již tak narušené lidské vztahy,“ uvedla.

Jestliže vám sousedův nájemník způsobí škodu na majetku, je podle ní podstatné, o co konkrétně se jedná. Bude se totiž zkoumat, kdo škodu zavinil. „Je velký rozdíl mezi tím, když vám nájemce posprejuje vchodové dveře do bytu, nebo když budete mít vytopený byt, protože vlastník bytu nad vámi neopravil rozbitou pračku, na jejíž vady ho nájemce upozorňoval,“ vysvětlila advokátka.

Záleží tedy zejména na tom, kdo porušil svou právní povinnost. „Pro poškozeného bude ve většině případů výhodnější domáhat se škody po vlastníkovi (např. proto, že víte, že není nemajetný, nebo proto, že v katastru nemovitostí lze dohledat jeho adresu). Pokud si nejste jistí, kdo za škodu odpovídá, lze se obrátit se svým nárokem na vlastníka i nájemce, dokud se situace nevyjasní. Ve složitějších případech rozhodně doporučuji konzultovat věc s advokátem,“ dodala.

Někdy pomůže předžalobní výzva

Náhrady za škody vzniklé v bytovém domě na společných částech domu může vymáhat také společenství vlastníků jednotek. Jestliže nezabere osobní domluva, je namístě obrátit se na advokáta, který za vás napíše předžalobní výzvu. „Často se stává, že po takové výzvě škůdce raději škodu nahradí, než aby čelil riziku soudního sporu,“ poznamenala Garguláková. Pokud se však k nápravě nemá, je jedinou cestou obrátit se na soud. Soudní řízení je však finančně náročné a často zdlouhavé. Proto by si nejdříve podle Gargulákové měl poškozený zodpovědět, zda se mu vůbec vyplatí. Zohlednit by měl zejména výši škody, aby se nestalo, že právníkovi zaplatí víc, než kolik nakonec vymůže. „Pakliže je ten, kdo vám škodu způsobil, nemajetný, může být obtížné se náhrady škody domoci, a to i v případě vyhraného soudního sporu,“ dodala Garguláková.

V neposlední řadě pak také musí poškozený soudu předložit dostatek důkazů, že je žalovaný za škodu odpovědný. „Pokud se vám toto nepodaří, s největší pravděpodobností úspěšní nebudete, a naopak je možné, že budete muset hradit náklady řízení druhé straně,“ upozornila Garguláková.

Vymáhat můžete i náhradu za hluk

Na souseda se obraťte i v případě, že jeho nájemníci ruší noční klid. „V tomto případě se jedná o tzv. nemajetkovou újmu. Za nemajetkovou újmu lze považovat takovou újmu, která nezahrnuje škodu na majetku. Typicky se jedná o zásah do zdraví (fyzického i duševního), cti, soukromí osoby apod. Obecně náhradu nemajetkové újmy požadovat lze. V případě soudního sporu bude opět nutné prokázat, že za nemajetkovou újmu odpovídá žalovaný,“ poznamenala advokátka.

Hluk se může za určitých podmínek posoudit i jako zásah do práva na ochranu osobnosti, v rámci kterého jsou chráněny zejména život a důstojnost člověka, jeho zdraví a právo žít v příznivém životním prostředí, dále jeho vážnost, čest, soukromí a projevy osobní povahy. V takovém případě by se jednalo o žalobu na ochranu osobnosti. „Před podáním jakékoliv žaloby se však doporučuji poradit s advokátem, jaké jsou v daném případě šance na úspěch. Nadto lze uvést, že doba nočního klidu je v zákoně vymezena od 22 do 6 hodin, přičemž jeho porušení je klasifikováno jako přestupek. Pokud Vás v době nočního klidu obtěžuje nepřiměřený hluk, doporučuji obrátit se na Policii ČR,“ dodala Garguláková.

Lebl se domnívá, že při nadměrném obtěžování hlukem nebo jinými imisemi by mohla připadat v úvahu i tzv. sousedská žaloba podle občanského zákoníku. „V takovém případě je žalobcem jednotlivý vlastník, nikoliv společenství vlastníků (SVJ). Rušení nočního klidu může být i přestupkem proti veřejnému pořádku, který řeší příslušná přestupková komise obce, ovšem to připadá v úvahu hlavně při pravidelném provozu, jako je např. restaurace apod,“ upřesnil.

Provoz Airbnb může SVJ zakázat

Lenka Veselá ze Sdružení nájemníků ČR podotkla, že pokud například sousedův nájemník posprejuje ve společných prostorách bytového domu zeď, je namístě, aby SVJ žádalo úhradu škody po majiteli bytu a ten následně po svém nájemníkovi. „Ale obecně jsou tyto spory velký problém. Je často obtížné dokázat, kdo škodu způsobil. Musíte mít důkaz,“ uvedla a dále dodává: „Existují SVJ, která si dala do stanov, že zakazují provoz Airbnb. Soud tomu řekl ano, že to lze omezit, protože Airbnb zasahuje do práv vlastníků bytů. Pokud si koupíte byt na Vinohradech a naproti máte vlastníka, který byt pronajímá v rámci Airbnb, tak máte zdevastované bydlení. Ten hluk bývá velký a strašně těžko se prokazuje.“

Občanský zákoník vymezuje společné části domu jako „pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu“. Společnými částmi domu jsou například chodby, sklady, prádelny, kočárkárny, sklepní kóje, parkovací místa, pokud nejsou součástí bytové jednotky, komíny, balkony, lodžie, terasy a jakýkoliv prostor, který není vymezen jako byt. Ze společných prostor lze vyčlenit část, kterou bude užívat pouze jeden vlastník jednotky. Na výlučném užívání prostoru se však musí společenství vlastníků jednotek dohodnout.


Autor: Lucie Havlišová

Zdroj foto: 123rf.com

Přečtěte si také

Nájemník byt zdevastoval, pak odjel do Itálie

Když se Jana dostala do Prahy na vytouženou architekturu, její rodiče se rozhodli v hlavním městě koupit garsonku na hypotéku. Byt sloužil k tomu, aby dcera měla klid na učení a nemusela...

Přechod nájmu má své podmínky. Kdo na něj má nárok?

Pětašedesátiletá Marie z Ústí nad Labem dva roky bydlela s přítelem v pronajatém bytě. Když náhle zemřel, kromě smutku ji sužoval i strach, jestli „neskončí na ulici“ a nečeká...

Jak najít vhodného nájemníka? Prověřte ho v databázích a rejstřících

Několik nezaplacených nájmů, nájemce, který se odmítá vystěhovat, a vidina zdlouhavých soudů. Černá můra pro všechny majitele nemovitostí, kteří se rozhodli dům nebo byt...