Nájemník byt zdevastoval, pak odjel do Itálie

Když se Jana dostala do Prahy na vytouženou architekturu, její rodiče se rozhodli v hlavním městě koupit garsonku na hypotéku. Byt sloužil k tomu, aby dcera měla klid na učení a nemusela se těsnit s několika spolubydlícími na koleji. Až by si jednou Jana pořídila rodinu a přestěhovala se do většího, měli by místo, kde by se mohli při návštěvách hlavního města ubytovat.

Jana se na samostatný život velmi těšila a celé léto před nástupem na vysokou pracovala v restauraci jako servírka. Za vydělané peníze si pak garsonku o rozloze 27 metrů čtverečních sama vybavila. Na co jí nezbylo, to jí za úspěšně složenou maturitu koupily babičky. Po roce studia přišla velká šance: jet na rok studovat do Tchaj-wanu. Krátce před odjezdem se Jana ještě stihla sejít s kamarády.

Byt pronajala cizinci

„A co ten tvůj byt? Není škoda ho nechat volný? O někom bych věděla,“ naťukla ji kamarádka. „Peníze se ti přece budou hodit,“ a povyprávěla jí o známém z Itálie, který zrovna jede na rok studovat do Prahy. To by akorát vyšlo do jejího příjezdu.

Janě se nápad líbil. Věřila, že by jí kamarádka nikoho neprověřeného nepodoručila, a tak po poradě s rodiči stáhla vzor smlouvy z internetu a byt muži italské národnosti pronajali. Jako kauci od něj Jana požadovala jeden nájem dopředu a pak jen s kufrem a dobrým pocitem odcestovala do Asie. Peníze chodily včas. Dva měsíce před jejím návratem jí ale napsal, že musel z rodinných důvodů zpět do Itálie a ať se nezlobí, že nájem nezaplatí a že klíče hodil do schránky.

Všude byla plíseň

Na chvíli, kdy po dlouhých měsících otevřela dveře garsonky, asi nezapomene. Byt byl zdevastovaný. „Nepřezouval se, takže koberec vypadal jako rok nepraný hadr na podlahu. Na stěnách byla plíseň, kuchyňskou desku celou poškrábal. Při krájení zřejmě nepoužíval prkénko. V rozkládací pohovce i pod ní se válely kusy nedojedeného, již shnilého jídla,“ popisuje.

Neméně velké škody jí vznikly tím, že část vybavení zmizela úplně. „Sebral televizi, domácí kino a kávovar. Není mi to jasné, zřejmě to prodával na bazaru. Do Itálie s tím 

asi necestoval,“  krčí rameny Jana s tím, že dnes by dala daleko větší péči prověření potenciálního nájemníka a zároveň sepsání nájemní smlouvy. Také by se domluvila s rodiči, aby garsonku přišli zkontrolovat. „Tenkrát to bylo všechno hrozně narychlo, takže jsem vlastně do smlouvy ani neuvedla, co všechno za vybavení v bytě je. Těžko to pak prokazovat. Udělala jsem chybu, ale jsem ponaučená,“ svěřuje se. Vypečený nájemník už na zprávy nikdy nereagoval, její kamarádka jí při konfrontaci řekla, že i ona se v něm spletla. A Janě zůstala v ruce jen chabá útěcha v podobě jedné kauce.

Protože v sepsání správné nájemní smlouvy lidé chybují, zeptali jsme se Lukáše Kubce z advokátní kanceláře Arrows, jak ji správně nastavit.

Co by měla dobře nastavená nájemní smlouva obsahovat?

Samozřejmě ještě před uzavřením nájemní smlouvy je důležité vybrat slušného a spolehlivého nájemce. Pokud jde o obsah nájemní smlouvy, neměl by pronajímatel opomenout jasně sjednat dobu trvání nájmu (jinak se má za to, že jde o nájem na dobu neurčitou), odlišit výši nájemného a výši ceny za služby a energie (nelze vše směšovat do jediné částky), určit splatnost uvedených částek (ideálně měsíc předem), dále sjednat způsob zvyšování nájemného, takzvanou vratnou kauci, nastavit mantinely pro úpravy bytu nájemcem, vyloučit možnost podnájmu. Či případně vyhradit si souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Je třeba myslet i na další konkrétní okolnosti a účel pronájmu, takže jednoznačně doporučuji poradit se s advokátem a přenechat přípravu smlouvy jemu.

Je lepší uzavřít s nájemcem smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou?

Protože občanský zákoník limituje možnosti výpovědi nájmu ze strany pronajímatele, lze doporučit spíše nájem na dobu určitou. Minimálně u zcela neprověřeného nájemce je vhodné sjednat dobu určitou v trvání několika měsíců, když stranám nic nebrání tuto dobu prodlužovat, případně později změnit i na dobu neurčitou.

Kolik kaucí může majitel bytu požadovat?

Takzvaná kauce – správně jistota – musí být dohodnuta ve smlouvě a může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Zde však podtrhuji nájemného, protože nelze zohledňovat měsíční platby za služby a energie. Přitom je však nutné pamatovat na jednu novinku, od 1. 7. 2020 totiž občanský zákoník připouští možnost sjednat smluvní pokutu za určité porušení povinnosti nájemce, avšak součet takzvané kauce a smluvní pokuty nesmí převyšovat uvedený trojnásobek měsíčního nájemného.

Jak by se ve smlouvě mělo ošetřit navyšování nájemného?

Standardní je dohoda na ročním zvyšování nájemného o výši inflace, lze samozřejmě sjednat i každoroční zvyšování o několik procent, což je pro obě strany nejpředvídatelnější. Pokud uzavíráte nájem na dobu určitou, například jeden rok, a následně ho dodatkem smlouvy budete opakovaně prodlužovat, doporučuji vždy také upravovat výši nájemného. A to i cen za služby a energie, protože i ty se zvyšují.

Můžu jako majitel bytu dát do smlouvy, že si nepřeji domácí mazlíčky?

Slovy zákona – nájemce má právo v bytě chovat zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Zakázat domácí mazlíčky tedy paušálně nelze, ale je třeba vždy zohledňovat, o jaké zvíře se jedná a případně podle toho upravit výši nájemného, protože může docházet ve větší míře k opotřebení či poškozování bytu a jeho vybavení.

Autor: Lucie Havlišová

Zdroj foto: 123rf.com