Jak vystěhovat neplatiče: dokument od notáře nepomůže, rozhodl Nejvyšší soud

Vystěhování nájemníka, který neplatí, nemusí být jednoduché. Dlužníka odmítajícího dohodu totiž z bytu dostane jen soud. A ten mnohdy trvá i roky. Jak v nezáviděníhodné situaci postupovat? Poradíme v následujícím článku.

První dlužný nájem

Nájemník se zprvu jevil jako bezproblémový, je ale několik dní po splatnosti a nájemné na účtu stále nemáte. Na nic nečekejte a dotyčného kontaktujte. Řešením je zaslání upomínky spolu s upozorněním, jaké důsledky nezaplacení nájmu může mít. Mnohdy se nájemník zalekne rizika pozdější výpovědi z nájmu nebo účtování zákonného úroku z prodlení a částka vám na účtu přistane závratnou rychlostí. Může se stát, že se dotyčný krátkodobě ocitl ve finanční tísni. Pokud s ním máte dlouhodobě dobrou zkušenost, zkuste se dohodnout na pozdějším termínu zaplacení nebo rozložení nájmu do více splátek. Obezřetnost je ale i tak namístě a nájemníka pro jistotu požádejte o oficiální uznání dluhu a jeho výše. Když by to nakonec bylo potřeba, dokument poslouží pro případné soudní stání.

Nájemník dluží dva nájmy

Jakmile nájemník dohodu nedodrží a dluh neuhradí ani do dalšího měsíce, můžete přistoupit k výpovědi z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Mějte přitom na paměti, že musí být vždy písemná a je v ní třeba jasně uvést, jaké důvody k ní vedly. Rovněž je nutné nájemníka informovat, že pokud s uvedenými důvody nesouhlasí, má právo vznést námitky nebo se obrátit na soud s žádostí o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Když výpověď tyto náležitosti nemá, je neplatná. Tříměsíční výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci. Neplatič je povinen odevzdat byt v den skončení nájmu, tedy poslední den výpovědní doby.

Za tři dlužné nájmy okamžitá výpověď

„Za zvlášť závažné porušení povinností nájemce považuje občanský zákoník nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců. V takovém případě má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu,“ říká Pavel Glos z advokátní kanceláře Arrows.

Dále upozorňuje, že aby byla okamžitá výpověď platná, musí pronajímatel před jejím podáním neplatiče prokazatelně vyzvat k zaplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. „Pokud nájemce dluh ve stanoveném termínu nezaplatí, může pronajímatel přistoupit k výpovědi, kterou je nájemci nutné doručit v písemné podobě,“ doplňuje Glos.

Když se neplatič z bytu nehne

Horší bude, když se nájemník odmítne z bytu hnout. Násilím ho nutit nemůžete. Policie vám v takovém případě nepomůže, a pokud byste jako pronajímatel vstoupil bez souhlasu nájemníka do bytu, kde stále bydlí i přesto, že nájemní vztah zanikl, můžete se v krajním případě dopustit trestného činu porušování domovní svobody. Přípustná řešení nejsou ani výměna zámku či odpojení energií.

V podstatě máte jedinou legální šanci, jak se nežádoucího nájemníka zbavit: obrátit se na soud a podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Teprve, když držíte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu a nájemník se nevystěhuje, můžete případ předat exekutorovi nebo soudnímu vykonavateli.

Doložka od notáře s vystěhováním nepomůže

Řada majitelů bytů v minulosti při uzavírání nájemní smlouvy využívala takzvanou doložku přímé vykonatelnosti. Tu za poplatek sepisoval notář a nájemník podpisem stvrzoval, že pokud bude dlužit na nájmu, jeho účet, případně i část jeho majetku může rovnou, bez soudního soukolí, postihnout exekutor. Stejně tak svižně šlo neplatiče vystěhovat. Nově ale Nejvyšší soud rozhodl, že pouze na základě notářského zápisu není možné byt vyklidit.

„Výklad Nejvyššího soudu ohledně nepoužitelnosti notářských zápisů v těchto případech je tak zcela bezprecedentní a ve svém důsledku nerovnovážně poškozující vlastníky nemovitostí,“ uvedl pro server Češi v právu Andrej Štaňko, advokát a společník AK Vinohradská.

Podle Karla Polaty, místopředsedy Občanského sdružení majitelů domů, stát za 30 let neudělal prakticky nic, čím by vymahatelnost práva zlepšil. „Stále v České republice trvá soudní vystěhování neoprávněného uživatele bytu dva až tři roky a nákladově mnoho desítek až stovek tisíc korun. Nutno počítat s tím, že po zmíněných dvou až třech letech bude ještě nutná několikasettisícová investice do takto užívaného bytu. Policie i Státní zastupitelství v Praze dokonce přestalo stíhat neoprávněné uživatele bytů, jak to bylo běžné před 10 lety, a negují tak platnost § 208 trestního zákoníku. Většina aut v ČR má nižší hodnotu než průměrný byt, přesto neoprávněný uživatel auta čelí trestně právnímu řízení a policie, když jej přistihne, tak mu další jízdu znemožní. Nikdo oprávněnému majiteli takového auta nenařizuje, ať dá přednost letitému občanskoprávnímu sporu a nechá jej zatím v užívání zloději, a navíc mu za něj platí pojistku a STK. Skutečnému a řádnému nájemci bytu nechť oprávněně náleží 100 procent jeho silných a ochraňujících práv. Nelze ale stejná práva automaticky přiznávat neoprávněnému uživateli, kterému smlouva pro značné dluhy skončila již před rokem a byt stále zdarma užívá,“ řekl Polata v rozhovoru pro server Češi v právu.

Dle Andreje Štaňka, advokáta a společníka AK Vinohradská, závisí vyhodnocení toho, zda se v daném případě jedná o trestný čin, plně na posouzení orgánů činných v trestním řízení. „Je ovšem pravdou, že dle aktuálně účinné právní úpravy a judikatury Nejvyššího soudu nájemce, kterému zaniklo užívací právo k bytu a který tento byt užívá i poté, co byl dle pravomocného rozhodnutí soudu povinen byt vyklidit, formálně naplňuje všechny znaky skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru. V případě, že orgány činné v trestním řízení dospějí k závěru, že nedošlo ke spáchání trestného činu, měla by být věc postoupena příslušnému správnímu orgánu, který by měl jednání již bývalého nájemce vyhodnotit alespoň jako přestupek,“ dodává.

Autor: Lucie Havlišová

Zdroj foto: 123rf.com