Co dělat, když vám nájemník neplatí nájem?

Placení nájemného a služeb spojených s obýváním nemovitosti je základní povinností každého nájemníka. Pokud se nacházíte v situaci, kdy vám nájemník přestal nájemné platit, máte několik možností, jak postupovat. Jaké to jsou, vám poradíme v tomto článku.
 

První nezaplacený nájem: upomínka a pokus o domluvu

Nárok na úroky z prodlení
V případě, že vám nájemník nezaplatil nájemné nebo související poplatky déle než 5 dnů od data jejich splatnosti, máte ze zákona právo účtovat si z nich úroky z prodlení. Výše úroku se skládá ze součtu repo sazby stanovené Českou národní bankou a osmi procentních bodů, tedy aktuálně celkem 8,05 % za rok. Poměrná část úroku přitom naskakuje každým dnem zpoždění platby. V případě dluhu ve výši 10 000 Kč jde o 2,20 Kč denně.

Pokud se stalo, že vám nájemník nezaplatil nájem ve stanoveném termínu, je dobré na nic nečekat a neprodleně ho kontaktovat. V první fázi mu můžete zaslat upomínku, ve které ho oficiálně vyzvete k úhradě dlužného nájemného a současně ho upozorníte na možné důsledky jeho nezaplacení v podobě účtování zákonného úroku z prodlení či pozdější výpovědi z nájmu. V řadě případů je důvodem nezaplacení nájmu pouhé opomenutí či nedostatečná finanční morálka nájemníka, a tak již samotné odeslání upomínky může přinést kýžený výsledek.

Jestliže nájemce v danou chvíli z určitých důvodů není schopen vám dlužný nájem zaplatit, dle jeho slov by se však mělo jednat pouze o krátkodobý výpadek, můžete se s ním po uvážlivém posouzení situace a jeho spolehlivosti domluvit na jiném, oboustranně přijatelném řešení. 

Tím může být například pozdější termín zaplacení nebo rozložení dlužného nájmu na splátky do dalších měsíců. V této souvislosti je vhodné nájemníka požádat o oficiální uznání dluhu a jeho výše. V případě, že by nájemník domluvené podmínky neplnil, vám tento dokument může posloužit jako velmi dobrý důkaz v rámci případného soudního řízení.
 

Prověřujte si nájemníka v insolvenčním rejstříku
Nezaplacení nájmu může být signálem špatné finanční situace nájemníka, kterou se může rozhodnout řešit vstupem do oddlužení. O této skutečnosti vás dlužník není povinen informovat, proto je vhodné si ho při výskytu prvních problémů začít pravidelně prověřovat v insolvenčním rejstříku. Po zahájení oddlužení totiž máte jako věřitel pouhé 2 měsíce na přihlášení své pohledávky. Pokud ji v této lhůtě nepřihlásíte, nebude v rámci oddlužení uspokojována, a v případě jeho úspěšného absolvování bude dlužník zcela zbaven povinnosti vám dluh splatit.

Dluh za dva měsíce: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou

Pokud vám nájemník dluh nezaplatí ani do dalšího měsíce nebo po uplynutí této lhůty nedodržuje pravidla dohody, která jste si stanovili, můžete přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy.

První možností je výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou pro hrubé porušení povinností nájemce. Tím se rozumí nezaplacení nájemného za dva měsíce, resp. neuhrazení jednoho nájemného do okamžiku splatnosti dalšího nájmu.

Před odesláním výpovědi s tříměsíční výpovědní lhůtou není potřeba nájemce oficiálně vyzývat k úhradě dluhu.

Po formální stránce musí výpověď proběhnout vždy písemnou formou a obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti ní námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

Tříměsíční výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen odevzdat byt či jinou nemovitost nejpozději v den skončení nájmu, tedy poslední den výpovědní doby.
 

Dluh za tři měsíce: okamžitá výpověď z nájmu

Co když nájemník nemovitost nechce opustit?
V případě, že se nájemník odmítá vystěhovat, musíte postupovat plně v souladu se zákonem. Výměna zámků či odpojení elektřiny nejsou z tohoto hlediska přípustným řešením. Pokud nájemník nereaguje na vaši oficiální výzvu k vyklizení bytu či jiného prostoru, bude potřeba podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti . Pokud nájemník prostory neopustí ani po vydání soudního rozsudku, můžete požádat o exekuční vyklizení.

Další možností je vypovězení nájmu bez výpovědní doby. To je možné pro zvlášť závažné porušení povinností nájemníka, kterým se v tomto případě rozumí nezaplacení nájemného za dobu minimálně tří měsíců.

Aby byla okamžitá výpověď platná, musíte před jejím podáním neplatícího nájemníka prokazatelně vyzvat k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Pokud nájemník dluh ve stanoveném termínu nezaplatí, můžete přistoupit k výpovědi, kterou je nájemci nutné doručit v písemné podobě. Dnem doručení výpovědi nájemní smlouva končí a nájemník musí byt či jiný prostor bezodkladně odevzdat, nejpozději pak do jednoho měsíce od skončení nájmu.
 

Neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou

Obě popsané formy výpovědi lze využít jak v případě smlouvy na dobu neurčitou, tak i smlouvy na dobu určitou. Ve druhém případě nicméně může existovat i jednodušší způsob, jak se s neplatičem nájemného rozloučit, a to neprodloužení nájemní smlouvy. Tento postup je vhodný zejména za situace, kdy nájemník nájem nejprve řádně hradil a k výpadku plateb došlo až před koncem sjednané doby nájmu.

V případě, že nájemníkovi nehodláte smlouvu na dobu určitou prodloužit, pohlídejte si, aby prostor vyklidil nejpozději do 3 měsíců od skončení smlouvy. Pokud totiž v dané lhůtě nedojde k odevzdání nemovitosti zpět do rukou pronajímatele, má zákon za to, že došlo k prodloužení nájemní smlouvy na stejně dlouhou dobu. Jestliže se nájemník nebude mít k včasnému opuštění nemovitosti, vyzvěte ho k tomu před uplynutím tříměsíční lhůty písemnou formou.
 

Vymáhání dlužného nájemného

Jak problémům s neplatiči předcházet
Pokud se chystáte pronajmout nemovitost, nepodceňujte význam preventivních opatření, kterými můžete problémům s neplacením nájmu do značné míry předejít. V první řadě je dobré prověřit si spolehlivost a solventnost nájemce nahlédnutím do insolvenčního rejstříku či Centrální evidence exekucí. Dále je důležité vztah s nájemcem podložit kvalitně sepsanou nájemní smlouvu. V neposlední řadě je vhodné zvážit sepsání tzv. doložky přímé vykonavatelnosti , díky které bude případný dluh na nájemném možné řešit exekuční cestou bez předchozího soudního řízení.

Ukončení nájemní smlouvy a vystěhování neplatícího nájemníka mohou být v mnoha případech řešením pouze jedné poloviny problému pronajímatele. Díky těmto krokům máte jako pronajímatel jistotu, že vám dluh na nájemném již nebude dále narůstat, nájemník vám však stále může dlužit nájmy za předchozí měsíce. Pakliže dluh není možné v plné míře pokrýt z předem složené kauce, můžete přistoupit k soudnímu řešení dluhu. V takovém případě je dlužníkovi nejprve potřeba zaslat předžalobní výzvu k zaplacení dlužného nájemného. Jedná se o pomyslné poslední varování před přistoupením k soudnímu řízení, 

které v praxi často přináší kýžený efekt v podobě úhrady dluhu. Zároveň vám v případě následného soudního sporu, který bude rozhodnut ve váš prospěch, poskytuje nárok na kompenzaci soudních výloh ze strany dlužníka. Odeslání předžalobní výzvy sice není povinné, z výše zmíněných důvodů je však vhodné tento krok nepřeskakovat.

Pokud dlužník na předžalobní výzvu nereaguje, můžete k soudu podat žalobu na zaplacení dlužné částky. V případě, že vám dlužník nezaplatí ani na základě rozhodnutí soudu, které potvrdí váš nárok, můžete přistoupit k vymáhání dluhu prostřednictvím soudního exekutora.


Autor: REDAKCE

Přečtěte si také

Martin Musil: Kvůli změnám v exekucích poklesla na Slovensku...

V posledních letech došlo na Slovensku hned k několika zásadním změnám v oblasti vymáhání dluhů. Po kompletní proměně exekučního systému, kdy jsou pohledávky nově přidělovány exekutorům rovnoměrně podle trvalého bydliště dlužníka, byl nedávno schválen zákon o povinném zastavování starých exekucích a zásadní úpravou prošla i oblast osobních bankrotů. Jelikož se o podobných změnách uvažuje i v České republice, zeptali jsme se Martina Musila, prezidenta Asociace slovenských inkasních agentur a výkonného ředitele společnosti Intrum Slovakia, jak tyto změny hodnotí a jaké dopady u našich sousedů mezitím přinesly.

Kdo chce opravdu mazat své dluhy, tak činí. Zbývají nepoctivci, kterým...

V diskuzích o osobních bankrotech se objevuje dělení dlužníků na poctivce, kteří mají dobrou vůli, a na ty, kterým není nic svaté. Podle řady politiků je těm poctivým třeba ještě více ulevit, aby dostali šanci odrazit se ode dna. Jenže kdo chce opravdu splácet, tak splácí a do dluhů už nepadá. Potvrzují to aktuální statistiky, stačí si je přečíst selským rozumem. Zůstávají víceméně už jen „asociálové“, kteří nikdy nebudou chtít vystoupit ze stínů šedé ekonomiky.

Video: Místo aby slavili představení nového produktu...

S Ondřejem se setkáváme v jeho pražské kanceláři. Pozval nás sem, aby se s námi podělil o svůj příběh, kdy se svými společníky ve snaze přijít na trh s novým produktem, který by lidem šetřil výdaje za elektřinu, nakonec kvůli podvodu přišli o velkou část svých peněz.