Co dělat, když vám nájemník neplatí nájem?

Placení nájemného a služeb spojených s obýváním nemovitosti je základní povinností každého nájemníka. Pokud se nacházíte v situaci, kdy vám nájemník přestal nájemné platit, máte několik možností, jak postupovat. Jaké to jsou, vám poradíme v tomto článku.
 

První nezaplacený nájem: upomínka a pokus o domluvu

Nárok na úroky z prodlení
V případě, že vám nájemník nezaplatil nájemné nebo související poplatky déle než 5 dnů od data jejich splatnosti, máte ze zákona právo účtovat si z nich úroky z prodlení. Výše úroku se skládá ze součtu repo sazby stanovené Českou národní bankou a osmi procentních bodů, tedy aktuálně celkem 8,05 % za rok. Poměrná část úroku přitom naskakuje každým dnem zpoždění platby. V případě dluhu ve výši 10 000 Kč jde o 2,20 Kč denně.

Pokud se stalo, že vám nájemník nezaplatil nájem ve stanoveném termínu, je dobré na nic nečekat a neprodleně ho kontaktovat. V první fázi mu můžete zaslat upomínku, ve které ho oficiálně vyzvete k úhradě dlužného nájemného a současně ho upozorníte na možné důsledky jeho nezaplacení v podobě účtování zákonného úroku z prodlení či pozdější výpovědi z nájmu. V řadě případů je důvodem nezaplacení nájmu pouhé opomenutí či nedostatečná finanční morálka nájemníka, a tak již samotné odeslání upomínky může přinést kýžený výsledek.

Jestliže nájemce v danou chvíli z určitých důvodů není schopen vám dlužný nájem zaplatit, dle jeho slov by se však mělo jednat pouze o krátkodobý výpadek, můžete se s ním po uvážlivém posouzení situace a jeho spolehlivosti domluvit na jiném, oboustranně přijatelném řešení. 

Tím může být například pozdější termín zaplacení nebo rozložení dlužného nájmu na splátky do dalších měsíců. V této souvislosti je vhodné nájemníka požádat o oficiální uznání dluhu a jeho výše. V případě, že by nájemník domluvené podmínky neplnil, vám tento dokument může posloužit jako velmi dobrý důkaz v rámci případného soudního řízení.
 

Prověřujte si nájemníka v insolvenčním rejstříku
Nezaplacení nájmu může být signálem špatné finanční situace nájemníka, kterou se může rozhodnout řešit vstupem do oddlužení. O této skutečnosti vás dlužník není povinen informovat, proto je vhodné si ho při výskytu prvních problémů začít pravidelně prověřovat v insolvenčním rejstříku. Po zahájení oddlužení totiž máte jako věřitel pouhé 2 měsíce na přihlášení své pohledávky. Pokud ji v této lhůtě nepřihlásíte, nebude v rámci oddlužení uspokojována, a v případě jeho úspěšného absolvování bude dlužník zcela zbaven povinnosti vám dluh splatit.

Dluh za dva měsíce: výpověď s tříměsíční výpovědní dobou

Pokud vám nájemník dluh nezaplatí ani do dalšího měsíce nebo po uplynutí této lhůty nedodržuje pravidla dohody, která jste si stanovili, můžete přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy.

První možností je výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou pro hrubé porušení povinností nájemce. Tím se rozumí nezaplacení nájemného za dva měsíce, resp. neuhrazení jednoho nájemného do okamžiku splatnosti dalšího nájmu.

Před odesláním výpovědi s tříměsíční výpovědní lhůtou není potřeba nájemce oficiálně vyzývat k úhradě dluhu.

Po formální stránce musí výpověď proběhnout vždy písemnou formou a obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti ní námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

Tříměsíční výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen odevzdat byt či jinou nemovitost nejpozději v den skončení nájmu, tedy poslední den výpovědní doby.
 

Dluh za tři měsíce: okamžitá výpověď z nájmu

Co když nájemník nemovitost nechce opustit?
V případě, že se nájemník odmítá vystěhovat, musíte postupovat plně v souladu se zákonem. Výměna zámků či odpojení elektřiny nejsou z tohoto hlediska přípustným řešením. Pokud nájemník nereaguje na vaši oficiální výzvu k vyklizení bytu či jiného prostoru, bude potřeba podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti . Pokud nájemník prostory neopustí ani po vydání soudního rozsudku, můžete požádat o exekuční vyklizení.

Další možností je vypovězení nájmu bez výpovědní doby. To je možné pro zvlášť závažné porušení povinností nájemníka, kterým se v tomto případě rozumí nezaplacení nájemného za dobu minimálně tří měsíců.

Aby byla okamžitá výpověď platná, musíte před jejím podáním neplatícího nájemníka prokazatelně vyzvat k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Pokud nájemník dluh ve stanoveném termínu nezaplatí, můžete přistoupit k výpovědi, kterou je nájemci nutné doručit v písemné podobě. Dnem doručení výpovědi nájemní smlouva končí a nájemník musí byt či jiný prostor bezodkladně odevzdat, nejpozději pak do jednoho měsíce od skončení nájmu.
 

Neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou

Obě popsané formy výpovědi lze využít jak v případě smlouvy na dobu neurčitou, tak i smlouvy na dobu určitou. Ve druhém případě nicméně může existovat i jednodušší způsob, jak se s neplatičem nájemného rozloučit, a to neprodloužení nájemní smlouvy. Tento postup je vhodný zejména za situace, kdy nájemník nájem nejprve řádně hradil a k výpadku plateb došlo až před koncem sjednané doby nájmu.

V případě, že nájemníkovi nehodláte smlouvu na dobu určitou prodloužit, pohlídejte si, aby prostor vyklidil nejpozději do 3 měsíců od skončení smlouvy. Pokud totiž v dané lhůtě nedojde k odevzdání nemovitosti zpět do rukou pronajímatele, má zákon za to, že došlo k prodloužení nájemní smlouvy na stejně dlouhou dobu. Jestliže se nájemník nebude mít k včasnému opuštění nemovitosti, vyzvěte ho k tomu před uplynutím tříměsíční lhůty písemnou formou.
 

Vymáhání dlužného nájemného

Jak problémům s neplatiči předcházet
Pokud se chystáte pronajmout nemovitost, nepodceňujte význam preventivních opatření, kterými můžete problémům s neplacením nájmu do značné míry předejít. V první řadě je dobré prověřit si spolehlivost a solventnost nájemce nahlédnutím do insolvenčního rejstříku či Centrální evidence exekucí. Dále je důležité vztah s nájemcem podložit kvalitně sepsanou nájemní smlouvu. V neposlední řadě je vhodné zvážit sepsání tzv. doložky přímé vykonavatelnosti , díky které bude případný dluh na nájemném možné řešit exekuční cestou bez předchozího soudního řízení.

Ukončení nájemní smlouvy a vystěhování neplatícího nájemníka mohou být v mnoha případech řešením pouze jedné poloviny problému pronajímatele. Díky těmto krokům máte jako pronajímatel jistotu, že vám dluh na nájemném již nebude dále narůstat, nájemník vám však stále může dlužit nájmy za předchozí měsíce. Pakliže dluh není možné v plné míře pokrýt z předem složené kauce, můžete přistoupit k soudnímu řešení dluhu. V takovém případě je dlužníkovi nejprve potřeba zaslat předžalobní výzvu k zaplacení dlužného nájemného. Jedná se o pomyslné poslední varování před přistoupením k soudnímu řízení, 

které v praxi často přináší kýžený efekt v podobě úhrady dluhu. Zároveň vám v případě následného soudního sporu, který bude rozhodnut ve váš prospěch, poskytuje nárok na kompenzaci soudních výloh ze strany dlužníka. Odeslání předžalobní výzvy sice není povinné, z výše zmíněných důvodů je však vhodné tento krok nepřeskakovat.

Pokud dlužník na předžalobní výzvu nereaguje, můžete k soudu podat žalobu na zaplacení dlužné částky. V případě, že vám dlužník nezaplatí ani na základě rozhodnutí soudu, které potvrdí váš nárok, můžete přistoupit k vymáhání dluhu prostřednictvím soudního exekutora.


Autor: REDAKCE

Přečtěte si také

V září byl opět vyhlášen rekordní počet osobních bankrotů

Za minulý měsíc bylo vyhlášeno 2 149 osobních bankrotů, což je největší měsíční počet v historii. Důvodem je nedávná novela insolvenčního zákona, která zmírnila podmínky oddlužení. Celkově bylo za 3. čtvrtletí letošního roku vyhlášeno 6 399 osobních bankrotů a jde meziročně i mezičtvrtletně o nárůst na dvojnásobek. Nových návrhů na oddlužení bylo v září podáno 2 077, což je zhruba o 10 procent méně než v srpnu. Data vyplývají z analýzy, kterou provedla společnost CRIF – Czech Credit Bureau.

Ministryně Maláčová představila návrh zákona o zálohovaném výživném

Vláda tento týden zveřejnila návrh zákona o zálohovaném výživném, který by měl v budoucnu pomoci samoživitelům, kteří od druhého rodiče nedostávají alimenty na dítě. Nová pravidla by se měla týkat samoživitelů, kteří neuhrazené výživné již vymáhají exekučně, jejichž měsíční příjem nepřevyšuje aktuální průměrnou mzdu a dítě nezanedbává školní docházku. V případě schválení by měl být zákon platný od roku 2021.

Půjčil si od kamaráda, ale vracet se mu nechtělo. Smutný konec jednoho letitého přátelství

Nejhorší je, když se jeden topí, a přitom s sebou stahuje druhého, který je rovněž v nesnázích. U dlužníků častá písnička. Tomáš F. ze severních Čech po čtvrtstoletí úspěšného podnikání coby majitel cestovky nezvládl souhru více špatných okolností a začal krachovat. Půjčil si sto tisíc od letitého kamaráda Jirky z Prahy, který se zrovna rozváděl a sám měl nervy na dranc. Letité přátelství zanedlouho nenávratně skončilo a mělo dohru, která může být radou ostatním. Týká se mj. ručitelství.