Kotula: Dostat neplatiče z bytu trvá roky, majitele bytů to finančně drtí

Dostat neplatícího nájemníka z bytu může v Česku trvat i pět let. Mezitím majitelé přicházejí o stovky tisíc korun a často se ocitají v zoufalé situaci. „Nájemníci využívají různé techniky, aby se soudní řízení natáhlo. Stojí to nejen spoustu času, ale i peněz. Majitele bytů tato situace finančně drtí,“ popsal v rozhovoru pro server Čeči v právu majitel realitní kanceláře Daniel Kotula.

Zmiňoval jste, že je v českém prostředí extrémně náročné dostat neplatícího nájemníka z bytu. V čem tkví kámen úrazu?
Výpověď neplatícímu nájemníkovi nejprve musíte doručit a on si ji samozřejmě velmi často nechce převzít. V momentě, kdy mu výpověď doručíte, může se proti ní odvolat k soudu. A právě zde začíná ta nejdelší časová lhůta. Nájemník totiž může využívat různých technik k tomu, aby se soudní řízení táhlo co nejdéle. 

Například?
Když se neplatič odvolá k soudu, musí zaplatit soudní poplatek. První, co se obvykle stane, je že si žádá o jeho prominutí. Jenže už to znamená několikaměsíční zdržení. Následně je nařízeno první jednání. Nájemce se ale omluví s tím, že je nemocný. Poté se jednání konečně uskuteční. Soudce se během něj vyjádří, že je pravděpodobné, že nájemník soud prohraje – v ten moment nájemník podává námitku na podjatost soudce. A takto se to může táhnout rok až rok a půl. Pak padne rozhodnutí v první instanci, ale nájemce se odvolá k druhé, což přidá dalšího půl roku až rok. Teprve poté soud definitivně rozhodne, že se musí vystěhovat. S vykonatelným rozhodnutím pak jdete k exekutorovi, ale neplatič se může odvolat i proti samotnému exekučnímu titulu. Než se to celé vyřídí, je to další třičtvrtě rok až rok. Celkově tak může uplynout klidně pět let od doby sepsání výpovědi po získání klíčů od prázdného bytu.

Co vám to jako člověku, který chce jednat po právu, přináší?
Vždy se snažím nejprve dohodnout a zajímám se o to, jestli existuje jiná varianta než soud. Soud totiž znamená obrovské množství času a také velké náklady na právníky a všechny další poplatky. Proto i velmi pečlivě zvažujeme, komu byt pronajmeme. Pokud cítíme byť sebemenší riziko, že by mohl být problém, raději smlouvu neuzavřeme. Víme, že chyba by nás stála pět let tahanic. Kdyby byla vymahatelnost rychlejší, klidně bychom byt pronajali i člověku s jednou exekucí, pokud chodí do práce a bez problému splácí. Za současných podmínek je ale i jediná exekuce červenou čárou. Z naší zkušenosti víme, že jakmile nastane problém, právo se vymáhá velmi těžko.

Jak moc vám to komplikuje práci?
Tím, že jsme obezřetní, máme s neplatiči minimum problémů. Ale klienti, kteří za námi přicházejí, už takové štěstí nemají. Mají v bytě neplatícího nájemníka, kterého odsud nemohou dostat. Chtějí byt prodat, nebo jsou závislí na příjmu z nájmu – například kvůli splácení hypotéky či poplatkům. Tyto lidi to pak finančně drtí. A když jim vysvětlím, že se situace může táhnout až pět let, jsou z toho zoufalí.

Setkal jste se v praxi i s případy, kdy se někdo snažil domoci svého práva nelegální cestou?
Ano. O tomto případu můžu mluvit otevřeně i proto, že paní není bohužel už mezi námi. Šlo o devadesátiletou klientku, které lékaři zjistili rakovinu. Nikdy neměla vysoké příjmy, všechno si vydřela, ale vždy řádně platila. Přišla za námi úplně vyčerpaná. V bytě měla nájemníky, kteří s ní tři čtvrtě roku nekomunikovali, dlužili jí okolo 200 tisíc a odmítali se vystěhovat. Když jsem jí řekl, že to bude trvat soudní cestou pět let, odpověděla mi: „Já tady už za pět let nebudu. Potřebuji to vyřešit hned.“ Bylo jasně vidět, že jí docházejí síly. Naproti ní přitom stál pětatřicetiletý pár, který se rozhodl, že nebude platit. Ty lidi jsem dokonce znal, jejich dítě se znalo s mým synem. Zkusil jsem jim tedy zavolat a domluvit se s nimi.

A pochodil jste?
Poslali mě do háje. Nakonec to dopadlo tak, že ta devadesátiletá paní se domluvila s jedním mužem, který byl – řekněme – fyzicky zdatnější. Ten si do bytu sedl na gauč a oznámil, že neodejde, dokud nájemníci nevystěhují. Samozřejmě na něj zavolali policii, ale ten pán v tom uměl chodit, takže s ním policie moc nezmohla. Do druhého dne byli neplatící nájemníci pryč. Nebylo to samozřejmě legální řešení, ale ta paní neměla pět let života na soudní spor. Nájem pro ni byl k malému důchodu důležitým příjmem. 

Jak by to mělo fungovat v ideálním případě?
Většina případů, které se k nám dostávají, jsou jednoduché na posouzení. V ideálním případě by to podle mě mělo probíhat tak, že když nájemník tři měsíce nezaplatí, soudce ho požádá: Doložte, že jste platil. On to neprokáže, a tím je věc jasná – musí byt vyklidit. Pokud to neudělá, jde to k exekutorovi. Nevidím důvod, proč by měl mít možnost dalších odvolání. Samozřejmě existují složitější spory, kde je třeba zvažovat více aspektů a proces pak trvá déle - a to je v pořádku. U těchto jasných případů by však měla existovat rychlá cesta.

Autor: Marie Sehnálková
Foto: Česká asociace věřitelů