5 kroků, jak postupovat proti dlužníkům v SVJ

Řada společenství vlastníků bytových jednotek se potýká se situací, kdy jeden z majitelů přestane platit zálohy na služby a příspěvky na výdaje spojené se správou domu. Chybějící částky pak doplácejí ostatní sousedé, jinak by totiž dodavatelé energií a dalších služeb odstřihli celý dům. Jak v takových případech proti neplatičům postupovat, abyste své peníze získali zpět?
 

Výchozí předpoklad: pravidelná kontrola plateb

Pokud se stane, že některý z členů společenství vlastníků nezaplatí řádně a včas stanovené příspěvky a poplatky, je potřeba začít celou záležitost co nejdříve řešit. Nehrazení poplatků spojených s bydlením totiž může být signálem špatné finanční situace dlužníka, v důsledku které by dluh vůči společenství mohl postupem času významně narůstat, a naopak šance na jeho vymožení by byla čím dál tím menší.

Aby mohl výbor SVJ proti neplatiči efektivně postupovat, musí se nejprve dozvědět o skutečnosti, že některý z členů nezaplatil. Z toho důvodu je důležité, aby pravidelně každý měsíc kontroloval stav plateb. Pokud se o vyúčtování stará externí účetní či správní firma, je dobré se s ní domluvit, aby informace o neuhrazených platbách obratem zasílala výboru SVJ, a nikoli třeba až s několikaměsíčním zpožděním v rámci celkového přehledu.
 

1. krok: upomínka

Jakmile se výbor SVJ dozví, že některý z členů společenství neuhradil stanovené zálohy a příspěvky, měl by dlužníkovi v horizontu několika dnů zaslat upomínku. V té je dobré stanovit neplatiči jasnou lhůtu k úhradě dluhu a upozornit ho na možné důsledky jeho nezaplacení například v podobě úroků z prodlení. Délka této lhůty by, podobně jako celý vymáhací postup, měla být ideálně upravena ve stanovách SVJ, aby ji dlužník následně nemohl napadnout s tím, že mu k úhradě dluhu nebyl poskytnut dostatečný čas.
 

2. krok: snaha o dohodu a zajištění dluhu

Pokud dlužník na základě upomínky dluh neuhradí, záleží další postup do značné míry na jeho přístupu. Pakliže je k tomu ochoten, je v rámci dobrých sousedských vztahů vždy dobré pokusit se s ním nejprve domluvit po dobrém.

V případě, že soused v danou chvíli není schopen svůj dluh ve stanovené lhůtě zaplatit, obecně však má zájem svou situaci řešit, můžete mu vyjít vstříc například prodloužením termínu platby či uzavřením splátkového kalendáře. Pravidla těchto kroků by optimálně opět měla být upravena ve stanovách SVJ, aby výbor mohl postupovat podle jasně daného a odsouhlaseného scénáře.

Prověřujte si neplatiče v insolvenčním rejstříku
Pokud se dlužník ocitl ve špatné finanční situaci, kdy kromě poplatků spojených s bydlením není schopen plnit ani své další závazky, může se rozhodnout vstoupit do oddlužení. V momentě, kdy dojde k jeho zahájení, do něj musí věřitelé ve stanovené lhůtě přihlásit své pohledávky. V opačném případě by nebyly v rámci oddlužení uspokojovány a v případě jeho úspěšného ukončení by byl dlužník zbaven jakékoli další povinnosti je zaplatit. O zahájení oddlužení dlužník není povinen své věřitele informovat, proto je důležité pravidelně sledovat insolvenční rejstřík. Zároveň je také možné stanovit členům SVJ povinnost oznámení vstupu do insolvence ve stanovách.

V rámci individuální dohody je dobré dlužníka přimět k tomu, aby vám oplátkou za vstřícný přístup poskytl odpovídající jistotu řádného splacení dluhu, kterou může být například:

  • Oficiální uznání dluhu, díky kterému SVJ v případě následného soudního sporu jasně prokáže svůj nárok.

  • Zřízení zástavního břemena na bytovou jednotku či jinou nemovitost dlužníka, díky kterému bude mít SVJ jistotu, že v případě pozdějšího nuceného prodeje nemovitosti dojde ke splacení dluhu ze získaného výtěžku.

  • Zajištění dluhu ručitelem, který se zaváže k úhradě dluhu za dlužníka, pakliže by přestal plnit dohodnuté podmínky.

Sepsání notářského zápisu s doložkou přímé vykonavatelnosti , v něm se dlužník zaváže k úhradě dluhu za domluvených podmínek, a zároveň poskytne svolení k tomu, že v případě jejich neplnění poslouží notářský zápis SVJ jako exekuční titul, se kterým bude oprávněno přistoupit k exekučnímu vymáhání dluhu, aniž by nejprve muselo přikročit k mnohdy zdlouhavému a nákladnému soudnímu řízení.
 

3. krok: odeslání předžalobní výzvy

V případě, že dlužník nejeví zájem se s SVJ domluvit, případě porušuje dohodnutá pravidla a SVJ nemá v ruce notářský zápis se svolením k vykonavatelnosti, na základě kterého by mohlo přistoupit k exekučnímu vymáhání, nezbývá mu než začít dluh řešit soudní cestou.

Před podáním samotné žaloby je dobré dlužníkovi nejprve zaslat tzv. předžalobní výzvu, která slouží jako poslední varování před zahájením soudního řízení a informuje neplatiče o jeho možných důsledcích, například v podobě povinnosti uhradit související náklady. Odeslání této výzvy není z pohledu zákona povinné, často ale přináší kýžený efekt, neboť mnoho dlužníků se popsaných následků zalekne a buďto dluh obratem uhradí, nebo je alespoň ochotno domluvit se na přijatelných podmínkách jeho splacení a zajištění.

Pro společenství vlastníků je odeslání předžalobní výzvy výhodné i z toho důvodu, že mu poskytuje jistotu, že v případě úspěšného soudního sporu bude mít nárok na kompenzaci nákladů soudního řízení ze strany dlužníka. V opačném případě by je muselo hradit samo.
 

4. krok: podání žaloby k soudu

Pokud na dlužníka nefunguje ani zaslání předžalobní výzvy, může SVJ přistoupit k podání žaloby na zaplacení dlužné částky. Svůj nárok musí soudu jasně prokázat, což může výrazně usnadnit výše zmíněné uznání dluhu ze strany dlužníka. Jestliže SVJ takovým dokumentem nedisponuje, bude muset soudu svůj nárok doložit například rozhodnutím shromáždění SVJ o stanovení výše záloh a příspěvků, dokladem o doručení předpisu plateb dlužníkovi nebo vyúčtováním plateb.

Uzná-li soud nárok společenství vlastníků za oprávněný, vydá rozhodnutí v jeho prospěch a uloží dlužníkovi, aby do 15 dnů uhradil dlužnou částku včetně úroků, náhrady soudních výloh a nákladů právního zastoupení SVJ.
 

5. krok: exekuce

V případě, že soused dluh nezaplatí ani na základě rozhodnutí soudu nebo disponuje-li SVJ notářským zápisem s doložkou přímé vykonatelnosti, může přistoupit k exekučnímu vymáhání. To je zahájeno podáním příslušného návrhu k vybranému soudnímu exekutorovi, který následně přistoupí k postihu dlužníkova majetku.

Sledujte dražební vyhlášku
Pokud dojde k nucené dražbě bytové jednotky dlužníka, má SVJ nárok na uspokojení své pohledávky do výše až 10 % výtěžku z prodeje, a to dokonce i v případě, kdy její uspokojení zasahuje do nároků zajištěných věřitelů. Aby SVJ tyto prostředky mohlo získat, musí se do dané dražby včas přihlásit. Dlužník ani exekutor není povinen SVJ o vypsání dražby informovat, proto je důležité, aby výbor SVJ pravidelně sledoval dražební vyhlášky. K přihlášení do dražby není potřeba exekuční titul, podmínkou je pouze předchozí podání žaloby.

V mnoha případech se stává, že je na neplatícího souseda mezitím již nařízeno více exekucí. Potom je potřeba počítat s tím, že pohledávka SVJ bude uspokojována až ve chvíli, kdy dojde ke splacení těch exekucí, které byly zahájeny dříve.

Právě z tohoto důvodu je důležité s řešením dluhu neotálet. Výhodu mají SVJ alespoň v tom, že v případě prodeje bytové jednotky dlužníka v nucené dražbě mají bez ohledu na pořadí své pohledávky nárok na její uspokojení do výše až 10 % výtěžku prodeje. Pakliže se SVJ podařilo přimět dlužníka ke zřízení zástavního práva, bude jejich pohledávka při dražbě uspokojena až do výše zástavního podílu, a to rovněž bez ohledu na pořadí. Pokud se za dlužníka zaručila třetí osoba, je možné pohledávku v případě neúspěšnosti exekuce vymáhat po ní.


Autor: REDAKCE

Přečtěte si také

Co přinese zvýšení nezabavitelné částky dlužníkům a věřitelům?

K prvnímu červnu letošního roku došlo ke zvýšení tzv. nezabavitelné částky, tedy části příjmu, která dlužníkovi v exekuci nebo osobním bankrotu nemůže být zabavena a použita k úhradě dluhu.

Co dělat, když vám nájemník neplatí nájem?

Placení nájemného a služeb spojených s obýváním nemovitosti je základní povinností každého nájemníka. Pokud se nacházíte v situaci, kdy vám nájemník přestal nájemné platit, máte několik možností, jak postupovat. Jaké to jsou, vám poradíme v tomto článku.

Horáková: Kdyby politici žili v běžných bytových domech...

Svaz českých a moravských bytových družstev dlouhodobě upozorňuje na problémy s neplatiči v bytových domech. Členové bytových družstev a vlastníci bytů ve společenstvích vlastníků jsou mnohdy nuceni doplácet za své neplatící sousedy náklady, které vznikají při péči o dům a pozemek, ale také na služby včetně energií dodávaných do domu pro všechny obyvatele společně.