Skrytá vada bytu: pod podhledem se skrýval prasklý trám. Kdo bude platit?

Představte si, že jste na prohlídce bytu, který se vám opravdu líbí, vy si jej dokonce můžete dovolit, a tak si ho koupíte. Rozhodnete se ho částečně zrekonstruovat, aby zcela odpovídal vašim představám, a zjistíte, že pod podhledem se skrývá prasklý trám, který narušuje statiku a oprava bude stát desítky až stovky tisíc. Dá se takové situaci vůbec předejít? Víte, kdo je za takovou situaci odpovědný a jak se dá řešit?

Co je vlastně vada bytu?

Vadou bytu, potažmo obecně jakékoliv nemovitosti je, když její faktický stav neodpovídá jejím dohodnutým nebo obvyklým vlastnostem. Tyto faktické vady mohou být zjevné nebo skryté. Zjevnou vadou je ta, kterou musíte poznat s vynaložením obvyklé pozornosti už při prohlídce bytu, typicky rozbité okno, prasklina ve zdi nebo nerovně položená dlažba. Naopak skrytá vada není odhalitelná při běžné prohlídce bytu a objeví se až s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím převzetí. Typickými případy skrytých vad může být kromě prasklého trámu i zápach z netěsněné kanalizace, vlhkost a odpadávající obklady, plíseň zakrytá sádrokartonem, nefunkční rozvody nebo jiné konstrukční závady.

Pohled pod podhled může překvapit

Skrytá vada čekala pod sádrokartonovým podhledem. Až jeho odstranění odhalilo prasklý trám.

Jak postupovat po zjištění skryté vady?

Občanský zákoník garantuje kupujícímu práva z vadného plnění, a to právo na odstranění vady, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo dokonce odstoupení od smlouvy. Na otázku, co je třeba konkrétně udělat, nám odpověděla Mgr. Veronika Jansová, advokátka zabývající se realitním právem.

Na prvním místě je, abyste všechny vady pečlivě zdokumentovali, alespoň audiovizuálním záznamem nebo ideálně odborným technickým posudkem znalce a toto obratem nejlépe s dodejkou pošlete prodávajícímu s návrhem vámi požadovaného řešení.“

Na vás sice leží povinnost prokázat, že ona skrytá vada existovala už v době převzetí bytu, ale zákon vám na její vytčení dává lhůtu 5 let od nabytí vlastnického práva. Může se stát, že skrytá vada způsobí další škodu ve vašem bytě např. zničení části vybavení bytu, lze požadovat náhradu škody i za toto?

Ano, kromě odpovědnosti za vady má kupující nárok i na náhradu škody, pokud vytýkané vady budou uznány jako oprávněné,“ doplňuje Mgr. Jansová.   

Lze vůbec garantovat, že byt žádné skryté vady nemá?

Stoprocentně nejspíš ne, ale pokud chceme zjistit co nejvíce informací o kupovaném bytě, tak je možné si nechat vypracovat technický audit, který je sice finančně náročnější a jeho cena se pohybuje v řádu desítek tisíc, ale měl by opravdu odhalit faktický stav bytu. Další z variant je vystavení energetického štítku, pro jehož vystavení je nutné posoudit technický stav nemovitosti. Nikdy se nenechte prodávajícím odradit od zevrubné a třeba i opakované prohlídky bytu. Seriózní prodávající by vám měl předložit veškerou dokumentaci a umožnit prohlídku se stavebním technikem, znalcem, inspektorem nebo alespoň s někým, kdo má zkušenosti.   

Na co ještě si dát pozor?

Velký pozor si dejte na ustanovení, které by vylučovalo nebo omezovalo odpovědnost prodávajícího za vady ať už časově nebo finančně. Občanský zákoník klade velký důraz na zásadu smluvní volnosti, takže pokud podepíšete písemné ustanovení o tom, že se vzdáváte práv z vadného plnění, tak je to platné a vy se budete zpětně těžko dovolávat svých práv. Toto ovšem platí, jen pokud je prodávající i kupující samostatná fyzická osoba. V případě, že je jednou ze stran spotřebitel, tak by takové ustanovení krátilo jeho práva a bylo by neplatné.

Je ještě důležité si uvědomit, že vše výše řečené platí pouze pro byty v osobním vlastnictví. U družstevního bytu vám náleží pouze vlastnický podíl v družstvu a byt užíváte na základě nájemního práva a museli byste postupovat jako nájemník, tedy oznámit pronajímateli vady a požadovat jejich odstranění.  

Poslední věcí, na kterou je třeba si dát velký pozor, jsou vady právní. Není radno se věnovat pouze vadám faktickým, tedy technickým a stavebním, ale je nutno se dobře informovat, zda byt netrpí vadami právními, což mohou být jak dluhy na SVJ, tak zástavy, předkupní práva, restituční nároky a mnohé další. O tom někdy příště. 


Autor: Petra Andresová

Zdroj foto: redakce, pixabay.com

Přečtěte si také

Úraz při práci z domova: kdy máte šanci na odškodné

Epidemie koronaviru vyhnala z kanceláří podstatnou část pracovníků. Ti nyní pracují z domova na takzvaném home office. I v domácím prostředí se ale může během pracovní doby...

Zpoždění vlaku či nefunkční topení. Na co má cestující nárok?

Vlak bude opožděn o 40 minut, očekávané zpoždění se může změnit. Hláška, kterou zná každý, kdo někdy cestoval vlakem. Už méně lidí ale ví, na co má v případě opoždění...

Jana reklamovala opravu zubu dvakrát. Jak v takovém případě postupovat?

Reklamovat se dají nejen rozlepené boty či nefunkční elektrospotřebič, ale i zdravotní zákrok. Své o tom ví pětadvacetiletá Jana z Prahy. Ta si před rokem a čtvrt při pádu na...