Chodí k vám majitel bytu na kontrolu? Zjistěte, kdy pronajímatel překračuje zákon

Na právní poradnu portálu Češi v právu se obrátila paní Radka. Ta v novém podnájmu čelí nečekanému narušování soukromí ze strany majitelky bytu. Situaci rozebrala právnička Petra Andresová. Podívali jsme se, kde končí práva vlastníka a jak neohlášené návštěvy reguluje český zákon. 

Paní Radka bydlí v novém pronajatém bytě teprve půl roku. Zpočátku bylo vše naprosto bez problému. Přibližně jednou za měsíc však majitelka bytu přichází s nejrůznějšími záminkami, přičemž tyto návštěvy slouží zjevně jako skryté kontroly stavu nemovitosti a pořádku. Paní Radku tato situace značně znervózňuje, narušuje její pocit soukromí. Při poslední neohlášené návštěvě proto raději předstírala, že není doma, aby se nepříjemné konfrontaci vyhnula.

Právní úprava

Tento specifický vztah a práva obou stran detailně upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zároveň je nutné brát v potaz širší právní kontext, jelikož právo na ochranu a nedotknutelnost obydlí je garantováno samotnou Listinou základních práv a svobod. Momentem podpisu nájemní smlouvy totiž pronajímatel sice zůstává vlastníkem, ale právo užívat prostor a s ním spojené soukromí plně přechází na nájemce.

Jak je to upraveno

Občanský zákoník sice dává pronajímateli právo do bytu vstoupit, ale svazuje ho velmi přísnými pravidly. Podmínky vstupu do bytu definuje § 2219 občanského zákoníku. Podle zákona smí pronajímatel do bytu vstoupit pouze za těchto podmínek:

Ohlášení v přiměřené době

Majitel musí návštěvu oznámit předem. Zákon sice neuvádí jak dlouho, v praxi se však za přiměřené považují tři až pět dnů. Ideálním způsobem je písemné oznámení – klidně formou emailu nebo sms zprávy – kde bude uveden důvod vstupu a datum a čas.

 Pouze v nezbytném rozsahu

Vstup musí mít jasný a legitimní důvod (oprava, údržba, revize). Majitel vám nesmí šmejdit v osobních věcech. Kontrola stavu radiátorů před zimou je v pořádku. Kontrolovat, jestli svítí žárovky nebo stav úklidu v domácnosti, už ne.

Vstup bez ohlášení pouze v nouzové situaci

Předchozí oznámení není třeba, pokud je nutné zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení. Taková situace by stala v případě, že by v bytě praskla stoupačka a vy byste byli v práci. Majitel smí odemknout byt vlastním klíčem, aby vodu uzavřel.

Ze zákonného ustanovení jasně vyplývá, že svévolné měsíční návštěvy pod falešnými záminkami, jaké zažívá paní Radka, rozhodně nelze považovat za nezbytný rozsah. Jde o zjevné zneužití práva, které narušuje klidný výkon nájemního práva a princip dobrých mravů.

Jak lze situaci řešit

Nejlepším způsobem, jak podobným konfliktům předejít, je detailní úprava přímo v nájemní smlouvě. Zde se doporučuje jasně stanovit maximální frekvenci běžných kontrol (například jednou za půl roku) a přesnou lhůtu pro ohlášení návštěvy (minimálně 72 hodin předem a podobně). Vzhledem k tomu, že smlouva je již podepsaná, tato varianta v případě paní Radky reálná není.

V tomto případě přichází do úvahy písemná výzva. Pokud majitelka bytu pravidla porušuje, měla by paní Radka reagovat písemně. V dopise či emailu je vhodné pronajímatele upozornit na znění občanského zákoníku a oficiálně jej požádat o respektování soukromí a sjednávání termínů předem.

Další variantou, pokud ji smlouva výslovně nezakazuje, je výměna zámku. Nájemce si může po dobu trvání nájmu vyměnit vložku v zámku, aby zabránil neoprávněnému vstupu. Při skončení nájmu však musí vrátit původní.

Co hrozí majiteli při porušení zákona?

Pokud by pronajímatel chodil do bytu bez vědomí a souhlasu nájemce v době jeho nepřítomnosti (mimo urgentní havárie), může se dopustit právního deliktu. Z civilněprávního hlediska jde o hrubé porušení povinností pronajímatele, které může pro nájemce založit právo na slevu z nájemného, nebo dokonce důvod k okamžité výpovědi nájmu bez výpovědní doby.

V extrémních případech, kdy majitel vstupuje do bytu svévolně za pomoci vlastních klíčů přes výslovný nesouhlas nájemce, může toto jednání naplnit i skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody podle § 178 trestního zákoníku.

Autor: Petra Andresová
Foto: Canva