Nájemník osm let neplatil. Rozkaz k vyklizení má háček, říká odborník

Vystěhovat problémového nájemníka, který neplatí nebo dělá nepořádek, bylo ještě donedávna velmi zdlouhavé. Od nového roku však začal platit institut rozkazu k vyklizení nemovitosti, který má celý proces výrazně urychlit. Majitel realitní kanceláře Daniel Kotula v rozhovoru pro portál Češi v právu upozorňuje, že v některých případech nemusí být tato novinka účinná.

Pronajmete byt, nájemník po čase přestane platit a odmítá se odstěhovat. Noční můra většiny majitelů nemovitostí. Nejenže přicházíte o pravidelný příjem z nájmu, zároveň musíte dál hradit veškeré výdaje spojené s bytem – například poplatky SVJ či energie. A pokud jste plánovali nájmem financovat hypotéku, může vás taková situace rychle dostat do vážných finančních potíží.

V českém prostředí bylo do nedávna extrémně náročné dostat neplatícího nájemníka z bytu. Jaký byl zákonný postup?
Vlastník bytu se v takové situaci musel obrátit na soud a žádat, aby rozhodl o vyklizení bytu. Šlo o standardní soudní řízení. Soud tedy nejprve musel stanovit termín jednání a poté vyslechnul obě strany sporu. Už jen samotné nařízení jednání často trvalo dlouhé měsíce. Celý proces bylo navíc možné různými způsoby protahovat — nájemce se například ze zdravotních důvodů nedostavil nebo třeba namítal podjatost soudce. I když soud nakonec rozhodl ve prospěch vlastníka bytu a nařídil vyklizení, nájemce se mohl proti rozhodnutí odvolat. Spor se tím přesunul k soudu vyšší instance a celé řízení se tak znovu protáhlo.

Jak dlouho obvykle trvalo, než soud vydal pravomocné rozhodnutí k vyklizení bytu?
Zpravidla to byly dva roky. Zažil jsem ale i spoustu případů, kdy to nájemce dokázal obstrukcemi protáhnout na daleko delší dobu. Pamatuju si například klienta, kterému zabralo osm let, než problémového nájemce dostal z bytu. Klient chtěl tenkrát nemovitost prodat, což kvůli tomu nebylo možné. Aby toho nebylo málo, ten člověk mu po celou dobu neplatil nájem a v bytě choval třicet koček. Situace výrazně zasahovala i do života ostatních obyvatel domu — byt silně zapáchal a obtěžoval celé okolí. Podobných případů znám spousty, nejde tedy rozhodně o ojedinělou záležitost.

Dá se takovým situacím nějak předejít?
Prevence je v těchto případech klíčová. Pokud v dostupných rejstřících vidíme, že má zájemce o nájemní bydlení byť jen jeden záznam v exekučním rejstříku, jako realitní kancelář pronájem nedoporučujeme. Naše dlouhodobá zkušenost ukazuje, že lidé s exekucemi mívají s placením nájemného problém. Pro majitele je proto bezpečnější počkat a najít nájemníka bez záznamů, než se později muset potýkat s vleklými a nákladnými spory.

Od ledna začala platit novinka — takzvaný rozkaz k vyklizení, který by měl problémům s vystěhováním nájemníků předejít. Mohl byste vysvětlit, jak to funguje v praxi?
Je to určitě změna k lepšímu, i když to není úplně samospásné. Nejde o přelomovou záležitost, která by umožnila pronajímání bez rizika. Nechci být ale jen negativní, je to určitě změna k lepšímu, kterou vítám. Hlavní rozdíl spočívá v tom, že již nemusí probíhat klasické soudní jednání s výslechem obou stran a následnou možností odvolat se k soudu vyšší instance. Místo toho soud rozhodne pouze na základě předložených dokumentů, které dokazují, že nájemce v bytě nemá už co dělat. Tím se výrazně omezuje prostor pro obstrukce. 

Říkáte, že jste k rozkaz k vyklizení není samospásným řešením. V čem vidíte problém?
Základní podmínkou nadále zůstává, že nájemce musí dlužit alespoň tři měsíční nájmy. Teprve poté mu majitel může doručit výpověď. Už jen samotné doručování výpovědi často znamená zdržení, protože problémoví nájemníci si poštu samozřejmě nepřebírají. Zákon navíc ukládá majiteli bytu povinnost poskytnout přiměřenou lhůtu k nápravě. Nelze jednoduše vyzvat k okamžitému opuštění bytu. Poté má nájemce ještě dva měsíce možnost se proti výpovědi z bytu odvolat k soudu. 

Co se v takovém případě pak děje?
Vracíme se tam, kde jsme byli. Pokud se odvolá, soud nařídí klasické jednání s výslechem obou stran, jako tomu bylo dříve, což znovu otevírá prostor pro obstrukce. A ani po vydání rozkazu k vyklizení nemusí mít vlastník nemovitosti vyhráno. Nájemce totiž může podat takzvaný odpor. I v tomto případě pak naběhne standardní soudní řízení. Prostor pro obstrukce tedy nadále zůstal velký.

Jakou změnu byste tedy ještě uvítal?
Největším problémem zůstávají časové prodlevy. Jak už jsem zmiňoval, nájemce musí nejprve dlužit tři měsíční nájmy, poté mu vlastník bytu doručí výpověď a následně ještě běží dvouměsíční lhůta, kdy se nájemce může obrátit na soud. Když se všechny tyto lhůty sečtou, vychází z toho, že nájemník může bydlet v cizím bytě bez placení minimálně osm až devět měsíců — a to se bavíme o případech, kdy všechno probíhá hladce. V prvé řadě by tedy bylo potřeba zkrátit lhůty. Například že nájemce nemusí dlužit tři měsíční nájmy, ale pouze jeden a podobně.

Další změnou, kterou bych uvítal, je omezení možnosti nájemce odvolat se k soudu proti oprávněnosti výpovědi. O tom, zda je výpověď oprávněná, by se rozhodovalo přímo v rámci řízení o rozkazu k vyklizení, kde se dokládají všechny důkazy. Pokud by došlo ke zkrácení lhůt a omezení odvolacích možností, celý proces by se mohl zkrátit na tři měsíce, což by za mě bylo adekvátní.

Autor: Marie Sehnálková
Foto: InsolCentrum, se souhlasem